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泰禾还是不是潜力股?

  • 来源:互联网
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  • 2020-01-16
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又是一年年报季。在2019年千亿阵营扩容变慢、新增千亿房企数量减少背后,房企整体销售增速趋缓也渐成业界共识。

虽然“唯规模论”的时代并未完全过去,但越来越多的房企选择主动降速,正被外界解读为“规模让位安全,意在求稳”,既是基于对整体市场的前景预测,也有对企业规模与效益并重的综合考量。

比如知名房企泰禾集团,近来的表现就颇受关注。借用董事长黄其森的话,泰禾是网红公司招黑体质,但它却敢于让外界看到卸妆后最真实的一面。

在楼市资本论看来,一众房企主动降速背后,更多凝聚的是求稳的共识。数据和指标完成情况虽然看上去让网红泰禾蒙上一层“黯淡的星光”,但在楼市行情、融资环境日益严峻的大背景下,泰禾的2019年或许并非外界想象的如此艰难。

保持战略定力

泰禾是出销冠的开发商。

虽然伴随政策调控效果显现、房地产市场进入下行通道的大背景下,泰禾集团未完成2019年总体销售目标,但泰禾凭借其高品质和强品牌影响力,依然受到高净值客户青睐,在全国多地的多个项目登顶当地销售榜单:

在北京,泰禾·金府大院以全年83亿元销售额,问鼎2019年北京单价7万+豪宅销冠;

在济南,泰禾·济南院子入市一年累计销售额超35亿,位列济南套均500万+豪宅榜第一名;

在郑州,泰禾·中州院子2019年月销售额始终占据当地同类市场前列;

在福州,泰禾福州院子连续4年连蝉联榕城院墅“双冠王”;

在南昌,泰禾南昌院子在成交套数、成交面积、成交金额三大指标均为全市第一;

在佛山,泰禾世茂佛山院子录得1208套、成交面积17万㎡、销售金额破31.47亿元,提前锁定佛山中心城区成交套数、成交面积、成交金额三冠王;

在厦门,泰禾在摘获前三季度“六冠王”的基础上,10月以20.1亿销售额一举拿下大厦门区域销冠……

泰禾为何能成为“销冠”专业户?

在楼市资本论看来,支撑泰禾销售数据的核心正是其院子IP造就的产品力。

在业界,谈中式,泰禾是一座绕不过的大山,是公认的标杆。

早在2003年,行业被欧风美雨的审美统治的时候,泰禾是第一个站出来探索中式的开发商。至2017年形成新中式院落营造体系十大专利,院子系全面推向全国,实现了“22城44院”的宏伟布局,成为叱咤楼市的顶级IP。

而泰禾并没有止步于院子系带来的荣光。早些年市场一片繁荣的时候,泰禾已经意识到,未来的市场是产品力的竞争,只有坚持“精品战略”,在不同的细分市场中都打造出高知名度、美誉度的IP,才能在市场波动时立于不败之地。

作为中式风格的引领者,泰禾在承袭院子系优秀经验的基础上,不断探索中国传统建筑文化与现代生活方式的融合,潜心研发大院系、府系、园系、湾系等产品线,精准定位不同细分市场的需求。随着这些产品线的项目热销全国,泰禾成为业界不折不扣的爆款IP制造机,精品开发商形象深入人心。

亚布力智库研究员武利文表示,过去两年国内房地产市场迎来了前所未有的调控高潮,尤其是一二线城市的调控力度更大,杀伤力更强。在限价政策的影响下,房企产品力往往会受到一定程度的压制,同时产品优势也难以通过溢价的外在形式表现出来,泰禾的销售数据表现不佳正是受到这样问题的影响。

在楼市资本论看来,随着相关限制性政策的放宽,市场上对于产品力的关注度也会随之提升,届时对于原本就具备一定抗风险能力的泰禾来说,其产品价值将会被明显放大,溢价能力也会进一步显现,泰禾无疑将在2020年带来更加出色的表现。

手握数千亿货值

优质而充裕的土储是穿越周期实现高质量发展的根本所在,也是房企最好的“护城河”。

而泰禾从18年年初开始就主动暂停拿地,并陆续清退了一些风险较大、开发周期较长及不符合发展要求的项目。

泰禾底气何在?

一方面,据不完全统计,泰禾手握丰厚的土地储备集中于一二线城市,围绕着京津冀、长三角、粤港澳大湾区等布局,足够其至少三年时间开发;

另一方面,更为重要的是,泰禾手握的优质土储除了具有开发价值,还兼有成本优势。

数据显示,2016年,泰禾土储成本平均6500元/平;2017年降至5500元/平;而2018年上半年,新增土地均价亦不到4000元/平。这主要取决于泰禾在2016年起,就逐渐淡出招拍挂市场,转而倾向于通过并购、参股操盘等方式获取土储。

从泰禾各大区域货值来看,如果说2019年是泰禾平稳过渡关键之年,那么2020年则是其真正发力的一年。

据了解,2020年泰禾北京区域货值足够未来三年开发。此外,目前已有大量草签将第一时间体现在2020年的业绩上,可以说,新的一年刚刚开始,泰禾在北京已经打下了良好的基础。

对于近日炙手可热的粤港澳大湾区,泰禾更是抢占先机。据了解,2015年泰禾正式进军粤港澳大湾区,短短四年来,泰禾先后进入广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山、肇庆、惠州,占据大湾区11席重点建设城市中的8席,布局项目数十个。

从上海区域来看,泰禾也曾公开透露,目前区域土地规模可观。随着明年几个百亿大盘入市,整个泰禾上海区域的业绩必定会有一个巨大的提升。

优质土储好比房企的弹药库,充足的资源给房企提供了较高的周转空间。楼市资本论认为,泰禾摆在一二线核心城市货架上的这些“数字”,足够成为其发力2020年的底气所在。

汇聚一流人才

自18年以来,外界眼中泰禾似乎面临着“艰难时刻”,但在黄其森的谋划里,这一切实则“有意而为之”,更多是泰禾的主动战略调整。

其中最受关注的是以高管为首的人员调整。此前泰禾从百亿成长为千亿实现大量级跳跃的时候,原有的管理架构,人才结构,管控体系等等呈现出一定的不适配,为此泰禾曾从外部引进不少人才,但期间存在一定的磨合问题。

但在经历过这一轮“人才高周转”后,泰禾很快就意识到了问题,并从19年6月结束大规模外部招聘。泰禾集团董事长黄其森曾多次强调“内部提拔”,要求重视“人才外引”的同时强化“高管内生”,实现“两条腿走路”。事实上,泰禾早在今年3月起已陆续从内部提拔了一大批优秀的管理干部。

观念扭转之后,泰禾“人才高周转”的现象基本得到了遏制。泰禾透露自5月份以来,泰禾就只有董秘离职,而且是任期满了才离职的。

12月18日,泰禾集团两位高级管理人员,原集团执行副总裁葛勇、原集团副总裁兼北京区域公司总裁王景岗,双双被内部任命为泰禾集团联席总裁。这份联席总裁任命书,更是将泰禾集团人才战略大戏推向年度高潮。

不止简单停留在高管层面,事实上,泰禾对现有人才结构也进行了一次全面的调整与优化。

去年开始,泰禾启动一项涵盖全集团各业务板块的“千人计划”,主要面向985、211类重点院校引进优秀毕业生,为旗下各板块、各条线增加人才储备,包括建筑设计、工程土建、物业服务、营销管理、品牌文化等板块。据悉,如今泰禾高管内生的比例正逐步提高,逐渐搭建人才梯队的完整链条。

可以说,黄其森给给自己定下的“看人用人”的年度首要管理任务已经顺利实现,接下来就是实现“以行业一流的薪酬,聚拢一流的人才,创造一流的业绩”的时刻。

在楼市资本论看来,当下房企的排名和奖章远不如滚烫的现金流来得真实。争夺销售额的座次,短期解决了面子问题,但焦虑的是里子,这些终究要倚仗于账上的真金白银来排解。

回看泰禾,在2019年,公司前三季度经营性现金流净额超过了200亿关口,达到了226.1亿,投资活动产生的现金流净额为160.7亿,而去年同期为-58.4亿。而账面上的有息负债合计1028.3亿,较2018年末1375.2亿减少 346.9亿,降幅超过25%。

手握院子IP、核心土储、一流人才和充裕的流动性,“隐忍过冬”的泰禾在2020年无疑将渐行渐稳。

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