What？外桐梓林神盘价格12000还配外墙干挂石材！

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来源：互联网
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2018-09-25
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　　，成都流行一句话：东穷、北乱、南富、西贵。南边住富人，西边住贵人，北边乱，东边工业为主。

　　桐梓林，成都较早的富人区。“桐梓林”因其良好区位、发展迅速，毫无疑问是成都早期豪宅的典范，锦绣花园、中华园构成了桐梓林的两大豪宅，它们也是成都人关于豪宅的最初印象。后来桐梓林板块土地供应，延伸出以银都花园为代表的紫荆板块。

　　从2002年后，桐梓林和紫荆片区土地开发殆尽。由于铁和高架阻隔，所以桐梓林周边修建了几条大道，分别是：天府大道、益州大道、剑南大道、新光下穿。新光下穿出来之后，就形成了一个长2.4公里，宽1.1公里，总面积约3平方公里的一个板块（如下图），这就是“盛和林语”所在的区位，称之为“外桐梓林板块”尤为贴切。

　　外桐梓林板块由东西长2.4公里、南北宽1.1公里划定的一个长方形地块所组成整个的面积；

　　南面：三环以及千亩大盘“南城都汇”，10年前，和记黄埔以２０６万元／亩，以21.35亿元拿下１０３６亩的成都“城南地王”，创下成都市土地拍卖史上单幅地块价格的最高纪录；

　　整个区位来看，属于“熟透了”，剩余住宅开发地块几乎没有，土地驱动空间并不大，所以要想从“地王”效应，来刺激外桐梓林板块房价一步步上涨，理论上是不成立的。这也是这个版块后续发展最大的局限性。

　　它的优势在于周边配套成熟，入住即繁华，并且居住需求高，房屋出租率高、出租空置期短，周边人口密度较高，分散着大量的商业：

　　家具产业：宜家家居、富森。当年说法是，需要进驻富森，需要市级领导打招呼，这是有多火？

　　噪音:南面的三环的噪音非常的大，它的噪音的分贝可以达到60分贝以上，如果纯南向的房子，对于居住安静度必须要有一定的承受力，而他西面的跨三环的跨线桥，也会对这次开出来的7号楼形成一定的噪音影响。北面是成昆铁高架。

　　适合于比较稳健型的购房者投资，和有自住需求的一些人士。在短期内就已经是一个成熟的板块，无需再进一步等待，但是长久来看这里的房产会逐步趋于老化，缺少新产品来进行推动。

　　相邻楼盘：中海翠屏湾、公馆1881、南钻等房龄都在七年以上，而当初的价格大都在7000/平到15000/平，公馆1881定位于高端楼盘，当初开盘价超过12000/平，现在二手房成交价在2万/平左右，总价在400万左右，所以涨幅是跟不上大盘，是不是应该总结：开发商过度“价格透支”的房产，轻易不碰！

　　桐梓林壹号当初的价格是从7000/平开始进行销售，直到今天，515之前二手房成交价高达27000/平，已经有2万/平的溢价，所以这个价格成长的常的可观，但是桐梓林壹号，是在鼎盛时期入市，也是这个板块最大的一个楼盘，当时桐梓林板块，人口和居住需求外溢所带来的所产生的强大的需求，因而创造了辉煌业绩。

　　人居盛和林语上批次开盘在2017年6月，清水单价1.2万/㎡。虽然是摇号选房，各大神为之关系、寻找渠道、付茶水费，各种神操作只为能拥有它。

　　上批次755套房源开盘秒光！这批次价格10610元/㎡，最高不到13500元/㎡，均价12000元/㎡，价格美丽，必将依旧是延续了“神盘”的称呼。

　　大量的人士在熙华府摇号结果出来之后，急于寻找高新区新都机会，那么这就必将吸引大量购房者。中签率必定在10%以内。

　　朝向：这次开出的3#楼和7#楼，都不够好，因而面临噪音的困扰。3#楼噪音主要来自于三环，7#楼有较轻的噪音来自三环和三环跨线朝北；相对安静；缺点是采光不好

　　避三环噪音，但是7#同样面临跨线桥噪音。小四房，在这个版块是需求占比大;

　　F3户型主要客厅和卧室朝北或者朝东，目的是最大程度规避噪音，选择较高楼层，规避这个楼盘噪音的不足并提高采光，是不错的选择;

　　在限价情况下，每分每厘都进入开发商的成本核算，几乎看不到近期采用干挂石材的高成本做法，而人居盛和林语居然“任性”采用外墙面干挂石材。

　　这种施工工艺称为：石材干挂法又名空挂法，是现代幕墙饰面饰材装修中一种新型的施工工艺。该方法以金属挂件将饰面石材直接连接固定于钢架上。其原理是在主体结构上设主要受力点，通过金属挂件将石材固定在建筑物上，形成石材装饰幕墙，以前更多的是采用的“湿挂”。“湿挂”是指石材基层用水泥砂浆作为粘贴材料，先挂板后灌砂浆的施工方法。两者之间造价相差很大，若是将石材本身价格暂定于240元（尺寸为600*600*25，包含磨边、倒角、开槽、6面油性防护）。那么石材幕墙的市场价格为：干挂（人工+材料）每平方米约为600元左右；湿挂约为每平方米280元之内（湿挂不存在开槽等）。

　　常规外墙做法是线元/平，与干挂石材整体造价相差10倍左右。真石漆是现在绝大部分楼盘采用的外立面工艺，颜色自然，价格低廉。

　　：质地坚硬，抗挤压，能有效地避免传统湿贴工艺出现的板材空鼓、开裂、等现象，提高耐久性；可以避免传统湿贴工艺出现的泛白、变色等现象，有利于保持幕墙清洁美观，防止老化，这是很多外墙漆目前表现出来的不足；干挂石材与结构之间会留出 40～50mm 的空间，故能起到隔热保温作用，与玻璃幕墙相比，其又具有环保节能的优势。然而，其也有着自身不足：首先，由于其施工技术复杂，故原材料及施工成本高昂；其次，因为悬挂在外墙上，受自身重力作用，更容易脱落，具有一定的性；最后，抗震能力差：从幕墙结构来看，结构石材面板均为共同固定在挂件上，在地震作用下，石材与骨架连接成整体，不利于位移变形。面板与骨架也缺乏足够的活动余地，不可避免的会随着骨架同步振动。

　　以下图片为施工期间拍摄，可以清楚看到金属挂机施工和固定食材的过程：石材是一块一块，工人亲手挂上去的。