凯诺拆迁律师:注意,房屋评估要注意这七点!

　　拆迁评估是否合理直接影响着老百姓的征地拆迁补偿款，如果评估过低，评估机构没有资质，那么被拆迁人的补偿自然就会很低。

　　对此为了不让被征收人在拆迁评估上吃亏，凯诺律师总结出了以下几点：

　　一、评估要考虑房屋的具体情况

　　被征收房屋价值评估应当要考虑到被征收房屋的区位、用途以及新旧程序、建筑面积等影响被征收房屋价值的相关因素。

　　二、房屋评估时点

　　根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

　　对上述法律规定中有关“被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日”的规定，应当结合《征补条例》有关“公平补偿”条款，作统一的法律解释，而不能静止、孤立、机械地强调不论征收项目大小、征收项目实施日期、以及是否存在市、县级人民政府及其职能部门的单方责任，也不考虑实际协议签订日或者补偿决定作出日甚至实际货币补偿款支付到位日的区别，均以征收决定公告之日作为评估时点。

　　三、评估机构不能由征收方私自决定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的相关规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　从以上法律规定来看，房地产价格评估机构的选定被征收人是有权选择的，不能直接是征收方单方面的决定。

　　四，评估报告上必须要有估价师的签字

　　一份有效的文件，一般都是要盖上章签上字的，对于不在上面签字也不盖章的原则上是不生效的。然而，实践过程中，评估机构往往是倒着程序实施的。因此大家一定要注意。

　　五、房屋拆迁评估方法应当以市场比较法

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　而市场比较法是最有利于被拆迁人的评估方法。市场比较法是根据被拆迁房屋的基本情况比如房屋的使用面积、区位、用途、房屋质量等，然后参考相近的房屋市场成交价格，推算出一个价格区间，对不同情况给予被偿。

　　六、评估报告的有效期

　　评估是为了反映房地产的真实价值，让被征收人能获得合理公平的补偿。评估报告作出的时间不宜太长，如果评估报告作出的时间过长，就不能反映出其价值。

　　比如说小李家房子因公共利益征收，评估机构在2016年到小李家进行实地评估，可评估过后直至2019年才做出评估报告并送达至小李家，由于房产地市场波动较大，那么此时如果还按照2016年的评估报告进行补偿，那显然是不合理。所以，评估机构在评估完之后应及时的作出评估报告，如果托时间太长应当要重新进行评估。

　　七、评估报告不合理可申请复核

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条第2款规定：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。” 申请专家鉴定应该具备下列条件：(1)前提条件