楼市分化加剧,中国楼市的真实差距有多大?

我们正在经历的是，“一个分化的时代”。城市分化、人口分化、收入分化、产业分化、企业分化。

今年“黑天鹅”事件，更在加速这种分化趋势。

北京大学光华管理学院副院长张影认为，疫情加速了分化与整合，具体而言体现在以下这些层面的分化：

1.城市的分化：疫情对人口流向、工作流向，人们居住意愿的流向，都会产生非常大的影响2.房企的分化：疫情加速房企品牌的分化以及相应管理水平的分化3.消费的分化：同时会刺激刚需和改善型需求，房子从物理空间的概念变成了生活的概念4.行业的整合：会出现兼并或者并购的现象，再一次加速行业的整合

今天，让我们一起从房价和数据的角度揭开中国楼市分化的残酷事实。

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城市大洗牌，中国城市发展，谁主沉浮。

中国城市正在发生什么变化？如何看待这种城市化浪潮，个人该如何去做选择（财富决策）。

过去二十年中国楼市狂飙突进，堪称难解的奇迹。

如今很明确的是，房地产已然告别了黄金时代，进入复杂且剧烈的分化时期。

政策意志和市场力量的交织，深刻重塑着今天的中国区域版图。

大概从2013年，我们开始听到越来越多的人谈及“不同城市房地产市场的分化”。最初，它用来描述一二线热点城市和三四线城市之间的冷热差异。后来，随着市场的不断发展，楼市分化的格局变得越来越复杂，现在则体现在楼市更多层面。

这里的更多层面不仅指的是一二线城市和三四线城市之间的分化，还是一线城市间的分化，二线城市间的分化，城市群的分化，城市内不同区域涨跌互现的分化，住宅地产与商业地产，房企分化，更包括楼市调控下“一城一策”的分化。

中国城市的马太效应正在加剧，城市群效应加剧，这是一个不可逆转的大趋势。

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从数据中，我们看到：

图：2014年以来全国各城市梯队房屋新开工面积同比变化 来源：中指研究院综合整理

2014年以来全国各城市梯队房屋新开工面积同比变化，这组数据的背后发生了什么？

一线城市开始分化。

2017年，一线城市新开工面积环比下跌，因为这一年3月，北京和上海重启了“认房认贷”的限贷措施，自从那时起，京沪两地的房价持续调整，时长超过三年，录得平均15%的累计跌幅。

一线城市2012年3月以来二手住宅价指数走势（数据来自中原）

一线城市2017年3月以来房价走势（数据来自中原）

2017年，一线城市开始分化至今，京沪房价缓慢下跌，广深房价上涨。

图：2014年以来全国各城市梯队房屋新开工面积同比变化 来源：中指研究院综合整理

我们再看，近几年三线城市新开工面积的变化。

很明显，背后是棚改化进程的结果。但是，随着2019年棚改化进程减半至退出历史舞台，三四线城市的楼市浪潮也注定随之褪去。

在大都市圈时代下，人口变迁、资本流动的规律已然宣告了中小城市的败局。

在另一组数据中，我们看到了：

房企拿地态度明显分化的事实。

图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况   来源：CREIS中指数据，中指地主

图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市   来源：CREIS中指数据，中指地主

2020年上半年，房企重点聚焦二线，长三角仍为热点。

总体来看，百强房企拿地布局多集中在五大城市群。

从城市等级来看，50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。从区域来看，企业更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%，其中长三角热度最高，占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别为9.2%和9.1%。

图：2018年以来50个代表城市及长三角、珠三角代表城市[1]商品住宅成交面积同比走势  来源：CREIS中指数据

这次疫情，可以说是反应了每个城市真实发展水平。

从疫情后的成交数据来看，长三角代表城市市场恢复节奏较快，当前成交规模同比增速明显高于50城整体水平。

今年2月，在新冠疫情影响下，各地区代表城市商品住宅成交面积同比均大幅下降，对比来看，长三角、珠三角地区同比降幅略低于50城整体水平，市场呈现一定韧性，其中长三角代表城市上半年商品住宅成交面积同比下降不足10%，在各区域中降幅最低。

从房价的角度看：

图：2019年至2020年上半年各城市群新建住宅均价环比涨跌幅  来源：CREIS中指数据

分城市群来看，疫情后，长三角区域楼市复苏明显，上半年区域房价累计上涨2.72%，较去年同期扩大1.66个百分点；珠三角累计涨幅处于近五年同期低位；京津冀和山东半岛累计表现均为近五年首跌，市场恢复力度相对较弱。

通过对以上数据的分析，我们已经清楚揭开了“中国楼市分化”的残酷事实。

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楼市加剧分化：如何选择城市？

“因为城市，所以楼市”。

楼市多层分化的逻辑，是政策意志的体现和市场发展的必然；楼市分化背后，是经济与人口的支撑。

未来，大城市的马太效应将会加剧，并且这是一个无法逆转的趋势。

当我们选择一座城市是否宜居，值得倾注努力时，主要取决于：收入、发展与房价。

这几个因素决定了我们能否留下来，留下来意味着至少我们能买得起所在城市的房子，而买房最核心的就是买基本面。

对于一个城市的基本面来说，一定要看人口，只有持续不断的有人口流入，那么这个城市才可能有活力，这是决定城市能否持续发展很重要的因素。

大城市资源集聚后的虹吸效应，各城市抛出人才政策的橄榄枝，未来，人口定向流动将是必然趋势。而这种人口分化或者说一些城市楼市的下行似乎已经成为定局，因为今后潜在增长率下降的趋势是不可逆转的。

所以经过此次疫情后，新的置业趋势已经很明显了。一线、强二线、环一线，省会城市；五大核心城市群，粤港澳、长三角、京津冀、成渝城市群还有长江中游城市群。

尤其重点关注粤港澳大湾区，这是中国战略地位、资源、人口和气候资源结合得最好的城市群。

未来，城市之间的繁荣与衰落将并存。

文章部分数据引用于中指《2020上半年中国房地产市场》；张影观点整理来源网上。

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