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重磅 | 2020年1-8月中国典型房企新增货值TOP100

  • 来源:互联网
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  • 2020-09-02
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榜单解读

8月,房企投资力度普遍下降,在政府坚持房住不炒的情况下,预计部分企业未来融资环境再次受限,资金较为充裕的国企和民企拿地力度相对更强。

一.

新增货值门槛值持续上行

碧桂园稳居首位

从8月房企累计新增货值来看,碧桂园稳居行业首位,累计新增货值达到3778.5亿元,绿地和万科分列二、三位,累计新增货值分别达到2513.3亿元和2398.2亿元。从2020年1-8月房企新增货值来看,资金更为充裕的民企拿地力度偏大,其中龙湖新增货值2296.9亿元,同比增长111.2%;绿城中国新增货值2102.0亿元,同比提升83.7%。

根据各梯队房企新增货值门槛值来看,TOP10房企门槛值为1651.2亿元,环比涨幅达到13%;TOP20房企门槛值为1008.3亿元,环比涨幅9%;TOP30房企门槛值为712.3亿元,环比涨幅16%;TOP50房企门槛值为361.1亿元,环比涨幅12%;TOP100房企门槛值为67.4亿元,环比涨幅18%。根据不同梯队房企新增货值占TOP100房企比例情况,TOP10房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到36.2%;TOP20房企累计新增货值占TOP100房企的比例达到56.2%。

总的来说,政府对房地产行业态度不变,始终保持以稳为主的态势,规避行业乱象。虽然二季度土地市场成交火热,不断有单价地王出现,但是从成交量来看,整体低于2019年同期,一方面是受企业销售回款影响,另一方面则受融资环境逐渐收紧的制约。进入到7、8月份后,土地市场成交再次降温,一方面是步入到下半年后,房企拿地难以在年底推盘,从而减少拿地力度;另一方面是房企融资环境持续收紧,政府重申房住不炒的情况下,企业资金压力普遍收紧,从而拿地热度下降。

但我们认为,在行业下行周期下,资金充裕的国企和民企具备独有的优势。从亿翰智库监测的EH50房企来看,这一特点表现得愈加突出,这一时期,正是这类企业规模增长得绝佳时机,同时也将加速行业集中度的提升。

二.

三道红线难改市场需求

房企拿地坚持以销定投

8月份,据传央行已出台“345”规则,旨在控制房地产企业有息负债规模。具体规则为设置“三道红线”,即(1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;(2)净负债率大于100%;(3)现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档,以有息负债规模作为融资管理的操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降一档,上限增加5%。

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以2019年6月底为上限,不得增加;

“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;

“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;

“三线”均未超出阈值为“绿色档”,有息负债规模年增速不得超过15%。

另外,拿地销售比是否过高、经营性现金流净额连续三年为负这两个方面也是考察的重要指标。

三道红线的发布预计使部分房企融资环境再次收紧,但是对负债结构良好的企业而言,三道红线对其并不受影响,间接导致这类企业成为土地市场中最大的受益者,但这并不意味着未来土地市场成交逐渐下滑。

◆ 从长期来看,我们认为土地市场成交仍旧以稳为主:

第一,企业对土地资源的需求不变。当前多数房企投资采用以销定投的策略,存续比多控制在3年左右,随着货值的消耗,必然需要获取土地补充,所以土地成交量短期内或许下降,但长期内需求仍然存在。

第二,政府对土地出让收入的依存度较高。在多数城市,土地出让收入仍然是当地政府财政收入的主要来源,尤其是对于中西部正处于高速发展中的城市,土地出让一方面能成为政府的收入来源,另一方面也有利于加快城镇化建设,推动产业发展。

但是房企融资环境收紧是事实,根据2020年中期业绩会,房企在做出全年投资总量规划时,最优先的参考指标便是销售业绩及销售回款情况,即以销售金额或回款的一定比例的金额用于全年投资,并会根据企业的实际销售进展和土地市场情况进行灵活调整。综合来来,房企当年投资策略仍坚持以销定投。

● 招商蛇口:一城一策、以销定投

每年会把销售目标的50%作为拿地的预算,上半年市场拿地比较积极,下半年还是会继续保持这样的趋势。下半年是以一城一策、以销定投的模式去开展拿地计划,针对销售比较好的城市,回款比较好的城市,会有更大的拿地的倾向性。

● 龙光集团:投资总额控制在销售额的50%

坚持在投资方面要审慎,但是要保持规模,也要保持利润的增长。投资支出控制在销售额的50%。长三角是公司的发展布局的四大区域之一,我们也会再去找一些合作伙伴深化在长三角的布局,在未来3-5年目标是长三角地区销售占比达到40%左右。

● 禹洲集团:严控负债,以销售来定投资下半年拿地的节奏还是稳健,保利润的方向。

下半年的拿地时,严控负债,以销售来增加拿地。拿地的准则是以利润为导向的业绩增长,如果利润实现不了的,就不拿。过去招拍挂和收并购各占一半,现在加大收并购、产城勾地、城市更新等多种拿地业务。从2019年开始的新拿地越来越重点倾向于一二线,三线城市都很少涉及。

● 龙湖集团:严格投资纪律,绝不冒进

依然会在公开市场去做一些投标的土地,但是会严格的按照投资纪律,绝不冒进,而且会非常注重安全,以频率换概率。

来源:亿翰智库

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  • 标签:cf寂静村怎么上房
  • 编辑:王莎
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