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购房小贴士:打工人买房注意事项

  • 来源:互联网
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  • 2020-11-04
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今天就系统的跟大家聊一下买房这件事,从选房到收房,有多少细节需要注意。

1、选房

选房阶段,需要根据自身需求,去着重了解品牌、产品和配套这三方面。

(1)品牌

选择开发商,口碑和实力是关键。

中国指数研究院和克而瑞地产研究院,是国内比较权威你的房地产统计机构,每年都会发布房地产企业相关榜单排名,实力开发商往往名列前茅,可以作为优先项来进行选择。

口碑对于一个开发商来说也很重要,在当地美誉度极高的品牌,也是选择开发商的参考之一。

(2)关于产品

看产品本身时,户型、楼层、朝向是考虑重点。

① 户型选择:

房屋的进深和面宽比介于1:1.5最好,进深太大容易采光不好,面宽越大南向厅室越多,居住越舒适;

户型要方正,不规则、缺角、长走廊户型都会浪费房屋使用面积;

好户型要懂得动静分区,动静区域交叠越少越好,各空间的家人活动可以互不干扰。

② 楼层选择:不同高度建筑对应不同的黄金楼层,多层(1-9)楼的4、5、6层相对来说为黄金楼层;小高层(9-11)的5-9层相对来说为黄金楼层;高层(12-30)的15-24层为黄金楼层。总结来说,就是选择建筑的1/3-2/3之间楼层。

③ 朝向选择:普遍的朝向选择排序为:南>东南>西南>正东>东北>正北/正西>西北,考虑南北方差异,北方严寒地区优选温暖避风的西南向,南方炎热地区优选通透性好的东南向。

(3)关于配套

主要包含两部分,即内部配套和外部配套:

内部配套:绿地率、物业、停车位、容积率、运动设施

外部配套 :医院 学校 商业 交通 公园

① 绿地率:越高越好,一般新建住宅绿地率不低于30%。

② 物业:品牌物业>自营物业>野鸡物业,好的物业也是房子保值升值的影响因素之一。

③ 停车位:普通小区车位比至少1:0.8以上,车位比1:1及以上更佳,大户型的改善小区起步要1:1.5以上。

④ 容积率:高层容积率不超过4.5,多层住宅不超过2.5最佳,通常容积率较低的小区,后期更容易升值。

⑤ 运动设施:泳池、健身房、瑜伽室,有最好,没有也无伤大雅,但要避开有球场的楼栋,容易有噪音影响。

⑥ 商业:项目周边不超过3公里的商业配套,是比较合适的距离。

⑦ 学校:同样是项目周边3公里有中小学配套最佳,有小孩的家庭,优选有老牌学校和名校分校配套的小区。

⑧ 交通:选择距地铁800米内的准地铁房最佳,除地铁外,其他公共交通步行5分钟通达亦可。

⑨ 医院:3公里范围内要有一到两个大型医院,小区周边有便民药店或社区医院的基础配置。

⑩ 公园:这种自然景观,数量越多距离小区越近越好。

2、买房

买房阶段要涉及到钱款进出,建议要更谨慎。

(1)购房流程:签订认购合同、支付定金、资历审查、签订购房合同、银行放款、收房交接、缴税办产证。

(2)买房花费:30%-70%的首付款;个人首套90平及以下1%的契税,90平以上1.5%的契税,个人二套90平及以下1%契税,90平以上征收2%的契税(北上广深不适用);几千到上万的房屋维修基金;每件80元的权属登记费;2千到5千的装修保证金(可退);每平方2-5元不等的物业费,半年起缴;万分之一到万分之五的房屋评估费;1000-5000元的按揭服务费。

以上为新房的买房开支,如果是二手房,还要缴纳0.5%-3%的中介费;一些涉及赎楼的房屋还要支付1.2%的赎楼担保费和约1%的短贷利息;还有个人所得税、增值税、豪宅税,具体数额如下图。

(3)查五证二书:相当于项目开发商的身份证,证件齐全才能行使合法权利(卖房),通常会在售楼处公示区公示出来。

五证:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》(建设工程开工证)和《商品房销售(预售)许可证》。

二书:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

(4)签合同:确认证件齐全再签合同文书,签合同时要注意合同内一下几点细节。

注意交房以及缴纳购房款时间的期限约定,查看违约赔偿金额是否对等;注意合同中的空白条款,如无内容填写切记对空白处做划线处理,避免后期被做手脚;注意合同的补充协议,可以在签订时要求把一些开发商的口头承诺写进补充协议。

3、收房

(1)查三证一书

三书一证一表:《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》)。

以上证件的齐全出示,意味着房屋是否符合原规划要求,否则可以视为没有达到验收标准的建筑,证件不齐全不要签字收房。

(2)验房

验房也是一个相对繁琐的事情,需要前期准备和现场勘验两部分的准备。

前期准备:验房前需要携带购房合同、装修确认单、户型图,以及一些现场勘验工具,比如卷尺、空鼓锤、电笔、弹珠等。

现场勘验:首先确认户型空间是否跟户型图相符,再次核对购房合同中的装修房承诺,和建筑建材品牌款式是否相符合,接下来就是比较细节的检验流程,需要分别对不同房间、墙面、地面、设备等进行检验。

客厅及卧室:

首先检查防盗门及室内门窗是否牢固,开合是否顺滑,防盗门要注意门侧是否有永久性钢印,多在门扇或门框铰链边1.5-1.7米处,有钢印才是有防盗性能的防盗门;

多层住宅及以上的落地窗,按规定需要使用安全玻璃,即玻璃边框上需要有3c标志;

检查屋顶高度是否与合同相符,可用卷尺在室内多点测量房顶高度,以确认顶面是否不平整;

室内墙壁要注意是否有脱落、裂痕以及空鼓,使用空鼓锤轻轻敲击墙面,通常空鼓率超过5%即可判为不合格。

厨房:检测排烟是否顺利,具体可以点燃卷纸放置在排烟口下10厘米处,开启排烟检查是否顺利抽走烟雾;查看水管冷热水情况,确认是否连接对应管道。

卫生间:检测排风口是否通畅,回风阀是否有效;淋浴排水实验,检测下水是否通畅,在地面丢掷弹珠或乒乓球,查看是否朝地漏方向滚动,通常卫生间会有1%-3%的排水坡度,阳台排水检测同理。

其他细节:电笔检测室内插销是否通电;室内各个开关检测;室内环境检测甲醛、苯等有害物质是否超标;水电燃表是否归零。

希望大家都能买到称心如意的房子。

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