杭州楼市:交通便利、环境好、价格低的板块 聪明人都会这样选择

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提问：曾叔，你好，现在也不急买房，打听打听，我们老家是绍兴。想自住，请介绍：交通便利、环境好、价格低的板块。

回答：你好，根据你的情况，可以选择“运河新城”板块。该板块的面积达到7.27平方公里。原本属于杭州城北的工业区，工厂聚集，有中石化炼油厂、半山电厂、杭州钢材水运码头等。2018年6月，拱墅区宣布7.27平方公里的地界范围，规划为“运河新城”。该板块的现在均价，最低达到26500元/平，属于杭州主城区内，比较有性价比的区域。随着2022年亚运会的到来，杭州房价可能翻番。能早点在杭州买房，尽量早点在杭州买房。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，第一套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉第一套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案最好，望指点，非常感谢！

回答：你好，首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案。

2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：曾叔，您好，想买杭州南星板块，要代持担心风险。而孩子三年后才能毕业落户杭州，又担心那时房价更高，三年的钱白赚甚至。只是现在资金压力较大，纠结中，不知如何选择?请您指教。

回答：你好，南星板块可以买，不过杭州最近二手房比较低迷，因为限价房打压，杭州二手房没有什么成交量，预计不会很快会涨，我觉得你可以慢慢选择，在一年内买掉。代持交易可以，因为总价过高，需要特别把控好风险。

提问：曾叔，你好，昨天解答给了上海，杭州，苏州，郑州的投资排序建议。很感谢。这次想再咨询一下，上海，广州的投资板块或具体楼盘。手上资金200万左右。首房首贷都在。还有买房子的入手时机。谢谢了。

回答：你好，上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。 上海就是上车房票要求很高。上海潜力相比大于广州，广州着重在刚改类的面积，即100-130平方左右的。首贷的话，务必要尽可能多贷。留更多一点的现金做备用金也是可以的，月供的小量缺口其实解决也不算太难，至少两年内还是无忧的。所以买房投资，难点还是看你的房票，实力充足能买一线还是优先买一线。上海投资回报率高的板块 详见内部分享。

提问：曾叔，你好！本人再有三年退休，准备在北京购买一套保值且坚固养老的三居室，总价在450w以内，您看哪里合适，是买新房还是二手房呢？

回答：曾叔，住和保值建议看下 昌平回龙观 板块 云趣园，龙跃苑东X区。或者 大兴西红门板块 例如 兴海家园星苑，宏大南苑，宏盛家园。

提问：你好曾叔，我刚来深圳龙华工作并入户，小孩三岁。手上有340万，家庭月收入3.5万。广东省内其他地市有一套，房贷款每月6000。我想再买套学区房让孩子能读个好点的小学，过几年卖掉其他城市的房子（现在不能卖家里人要住），再买个好点的初中学位。请问按照这个思路，您推荐买哪里的房子呢？谢谢。

回答：你好，340万，稳妥一点可以买600万左右的楼盘，激进点可以买到700万以上。龙华的梯队划分其实很明确：一梯队10万+：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪。二梯队8万+：红山二线普宅、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜。三梯队6万：民治、龙华、观澜【是另一个大板块，还不成熟】学位排名：深高北、高峰、新华、潜龙。可以重点关注第二梯队的学位房。参考内部推荐！

提问：曾叔，你好，坐标杭州，想在杭州购置200万上下的三室90平下的住宅，希望至少保值，当然增值更好，想将来十年二十年后置换，曾叔推荐什么板块比较有潜力发展？自己有看过良渚，闲林，丁桥 大江东，下沙，仁和一头雾水。好像只有良渚好点，可是价格高，希望曾叔给点意见？

回答：你好，今年上半年的低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。楼市，已经开始重启，想买房的刚需，一定要留意3月份-6月份之间的买房窗口期，不可延误抄底契机，被暂时压抑住的购房需求，一定会被释放出来。200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山，城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。杭州现在的发展规划很明确，城市向东，养老向西，你应该去买大江东，那里都是高教园、高端制造业，是年轻人奋斗的地方。与此同时，大江东的价格也比较厚道实惠，想象空间比较大。杭州的规划，城市（产业升级、城市建造、第三产业）向东，养老（旅游、文体、养生）向西。良渚环境好的没话说，配套也好，就是距离主城区远了点，但是离未来科技城不远。如果你工作生活中心在城西或者城北是可以考虑。杭州投资回报率高的楼盘 详见内部分享。

提问：曾叔，你好，为什么有些楼盘不支持公积金贷款？非要商贷。

回答：你好，对于开发商来说，公积金贷款流程复杂、审核时间长，不利于开发商进行资金回笼。慢也就是指市民申请公积金贷款的审核与放款速要比一般商业贷款慢很多，加上开发商拿地建房，就是一个花费巨大时间的事情，想要加快速度回笼资金，一般不支持公积金贷款买房，这样看来也是合情理的。根据相关规定，项目工程进度必须达到工程总进度的三分之二或以上才申报公积金贷款资格。一些项目在取得商品房预售许可证时，工程进度可能只进行到地上二三层左右，这种情况下自然也无法支持公积金贷款。

提问：曾叔，你好，请问首次买房需要考虑升值吗？

回答：你好，对于考虑房子能否升值这一点，也是很容易被一些买房者忽略的一点，尤其是初次买房的，说我就是自住，不想炒房，不需要考虑升值，升值其实跟炒房无关，但其实不是这样。举个例子，同地段两个住宅项目，户型、规划等等差别不大，一个有独立的70年产权，买后可以交易，一个没有独立产权，你只能住，可以住70年，也可以传给子女住，但是不能交易，价格比有产权的便宜30%。你选哪一个？大多数人都会选那个有产权的。所以，现在来说：即使让你花小的代价，解决住的问题，但是让你错失了升值的机会，不能自由交易，是不值得的。房子是一个家庭重要的资产，未来还很长，有很多不确定因素，一定要选升值潜力大，能变现的。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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