上海楼市: 上海是顶级城市,就是上车房票要求很高的城市!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，之前解答给了上海，杭州，苏州，郑州的投资排序建议。很感谢。这次想再咨询一下，上海，广州的投资板块或具体楼盘。手上资金200万左右。首房首贷都在！还有买房子的入手时机。

回答：你好，上海是顶级城市，就是上车房票要求很高的城市！确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的。上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响，今年的时机可以买，更有利于抄底。上海潜力相比大于广州，广州着重在刚改类的面积，即100-130平方左右的。首贷的话，务必要尽可能多贷。留更多一点的现金做备用金也是可以的，月供的小量缺口其实解决也不算太难，至少两年内还是无忧的。所以买房投资，难点还是看你的房票，实力充足能买一线还是优先买一线。上海投资回报率高的板块详见内部分享。

提问：你好，曾叔，是否在拿到产证后，套现上海前滩小两房，赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。

回答：你好，你这种操作思维，是比较注重眼前获利，想要收割掉，才安心。如果按我的推测，如果你买房被套住了，那也就不想着卖了。这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式！牛股拿不住！是否卖前滩、换成市中心，要看你想持有多久？ 不同区位的房子的升值性强弱不一。前滩，作为新兴商务生活综合区，长线看升值性会跑赢上海大势，而且还会超过传统市中心的多数房子。如果只是考虑长线升值性，那就没有必要折腾了，安心持有即可。如果觉得此房总值偏小，手中有几百万甚至更多的余钱，且没有房票了，为了让房票发挥最大价值，那是可以考虑卖出的，拿到产证后卖，然后换成高总价的房子。另外，你是否觉得短线看前滩价格可能高估了？由于新盘频出，人气炒得很旺，前滩的市场价，比如二手房价，确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：我们目前是刚需换房，原来房子是2006年房龄康桥板块的城中花园。我无意中在11月高了个小区的高价位然后在12月中旬被买了。原本没想这么快的，现在却全部提上了进程。我们置换主要是想改善居住环境，同时可以做到保值换房龄新一些的房子。这次更换以后应该是长期目标，短期不会再做置换。

回答：现在建议尽快上车，上海横盘已久，现在是行情正当时，时不我待。建议你以二手次新为主，提前布局二手市场，康桥板块就很不错，未来不仅有高端产业，能吸纳周边的产业客，高端人士的购买力。未来18号线和21号线也能进一步提升区域的交通。

提问：你好，曾叔，最近上海很多板块涨幅很大，为什么我现在住的小区（11号地铁附近，万科金色领域）没怎么涨？请问我们这边最近几个月会有大的涨幅吗？

回答：你好，这次黑天鹅事件使得美国为代表的大国们都在狂发货币，资产价格的加速上涨已经不可避免，其实不光楼市，股市和币市皆是如此。上海的房价目前还没进展到一半，截止到目前，涨得最多是小学+初中的双学区，其次是中学学区，最后是小学学区，其他的房子虽然普涨，但是幅度不大。 还没有到普涨的阶段。未来市场一定是分化的，如果ZF默许，好的板块像深圳那样二三成应该有的。万科金色领域所在的嘉定非强势板块，最多大盘平均涨幅，新城还在成长中，这几年估计暂时还没有大的起色。

提问：你好，曾叔，请问如果房贷断供了，而且资金解决周期较长的情况下是把房子出售解决问题好还是跟银行协商申请延期还款好？如果协商延期还款会不会对以后做贷款有影响？

回答：你好，如果银行同意延期（疫情作为理由），当然是最佳的方案。目前阶段，如果不是有明显收益的房屋不建议出售。月供有困难的话，当前贷款产品放水较多，xyk,xyd装修贷等，都可以作为现金流的补充。具体详见内部分享。

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。

提问：你好，曾叔，一直在学习房产方面的，现在投资房产是不是比较赚钱？想有钱买一套作投资。

回答：你好，正确的投资的确可以赚钱，但为什么可以赚钱，大部分人反而不知道，甚至没想过。常有人说，买房子赚钱有什么了不起的，当年我看过的房子，要是买了的话，也肯定涨……。注意，这句话逻辑上隐藏的悖论，如果买房子真的那么简的话，他早就发财了，这个世界也不会有穷人。因为他们很清楚，买到会涨价的房子并不简单，除了要有专业知识，提高认知能力，调动所有资源，还要承受各种风险和压力。投资中最重要的是决策，排列优秀顺序级，汇总信息、研究规律、判断信息真伪，分配权重，看懂机会成本，研究价格上涨背后的逻辑等等，能准确发现房产价值所在，与未来的价格上涨，或者下跌，那才是投资者最大的价值所在。买这个动作，反而是无差别劳动，如同打扫卫生和工地搬砖一样，并不值钱投资一套上涨100万的房产，买这个动作最多只值一千块钱，剩下的价值来源于：怎么买？为什么要买？买哪里？上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们第一想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，第一看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔，你好，想问一下买二手房，如何去和房东砍价呢？

回答：砍价是门技术，具体详见知识内部资料分享。

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