上海楼市:目前的房产投资,价值的空间有多大?内行人透露:上涨

提问：曾叔，你好，请问目前上海的房产投资,价值的空间有多大？

回答：你好，上海的房价仅次于政治文化中心北京，纵观上海房价，除了2008年经融危机有短暂回落以外，一直呈现快速上涨的势头，当然如果出现泡沫，就中国的经济体制而言，也不会首先出现在北上广深，而是在二线城市，上海的房产还有非常的空间，而且上海作为一线国际城市,每年新增人口多,而上海这边的房地产供给量变化不大,形成了供不应求的现象,每年房价都在改变，上涨。

提问：你好，曾叔，厚街万科中天金域世家有投资价值吗？论未来投资前景，中海，源悦，金域世家如何排序？

回答：你好，中天金域世家可以考虑的；中海不知道你说的是中海哪个楼盘；源悦能承接来自松山湖的外溢；具体参见内部分享！

提问：曾叔你好，请问下上海刚出台的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》对房价的影响有哪些呢？我咋感觉这些成本会转嫁到购房者身上呢，买房成本更大了

回答：你好，主要影响是LH买房被堵；DYD/JYD贷款收紧；不足5年的房子加税，变相减少了二手房的流动，缩小供应量，满5的房子会再涨5%；二套打新无望，这批购买力流入二手市场，房价继续推高。

提问：【新人首问】曾叔你好。手里有400万，二套房资格，之前有过贷款记录。当下无贷款，可以接受DYD。手里1张房票，月收入5w，想要买房产投资，暂不用考虑自住。想咨询您1）推荐一手房摇号还是二手房？看了融信古美觉得有潜力，21年前滩也有开新楼盘。2）如果二手房的话预算设定在600万，800万还是1000万好？3）现在上海市场还有哪些板块和小区推荐入手？先谢过。

回答：你好，1、二手为主，新政后二套难买到新房了。2、具体看你的月供能力，没压力当然是越大越好。3、800-1000最有价值的板块和楼盘见内部分享。

提问：你好曾叔，我是上海人，在北京社保，也没有购房资格，怎么办？社保交5年怎么弄？想在北京买房，买一套80平米两居室，计划500到600之间，也不知道买哪里，因为我要买的话是把现在地方的房卖几套才能买，怕最后本地房卖了，在北京买了不好的地段那就太后悔了，求指教。

回答：你好，购房资格可以看下精华主题有介绍，1.办理工作居住证。2. 公司名义先买后期买卖方式过户给个人。500-600w的房子 可以看看青年路的青年汇佳园的小两居，大望路CBD传奇一居室或者双井首城国际的，国美第一城，一居室，望京可以看看澳洲康都、季景沁园的一居室。

提问：你好，曾叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好， 从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾的更好选择。

提问：曾叔你好！新人首问：我目前有子弹500左右，年收入80左右，在昆山和无锡滨湖区各有一套小三房，在上海金山有一套老房子，所有在上海还有1个二套的房票。现在想在虹桥附近买一套自住，后卖掉金山的老房子，在市区购置一套学区房（马上有1个小孩）。请问曾叔：1、这样的配置可以吗？或者有什么好的建议；2、虹桥在看招商虹桥公馆等房，请问是买100平的3房好，还是130平的4房好；3、靠近高架第二排的房子能买吗？4、万科天空之城房子下面是地铁，这样的房子可以买吗？5、无锡的房子适合长期持有吗？请曾叔予以解惑，谢谢！

回答：你好，1、可以的。金山属上海远郊，除了新盘和次新盘有市场外，老房子基本是要跑输的。2、招商虹桥公馆可以考虑；投资建议100平三房，自住当然还是大一点好，不过要牺牲一定的流动性。3、可以，噪音略比第一排小得多。4、万科天空之城，地铁上盖，万科有实力，不会有太大影响，而且由于垫高了，视野会更好。5、无锡基本面好，长期看没问题的

提问：你好，曾叔，本人坐标上海，已有静安区自住学区房3房一套，有贷款，刚好够二胎自住，大的孩子已经17岁，马上可以高考，准备留在国内发展。另有徐汇区高安路一小 老破小一套 37平方，无贷款，目前出租每月5800元/月，市场售价490W，将来孩子长大了， 孩子和自己都肯定不会去自住。想请教一下曾叔叔，1，是否应该把这套小的置换出来一张房票？我的目标是把新买房子当金融资产更有利于资产保值，小区更新，档次更高的小区，方便出租，而不是说要买一套未来留给孩子成家自住。如果把小房子卖掉，再加目前手里理财股票所有资金500万，觉得可以购买1300-1600 左右的一套房子。想请教一下应该买哪个区域未来更保值，看涨，方便资产管理，未来如果需要也可以有人接盘。2，想请曾叔帮忙把关我的思路是否正确。3，曾叔是否有更好的建议，其他更有潜力的区域？

回答：你好，你的打法也不是说不行，但我更倾向于一个新思路：走房产裂变，而不是置换！我们可以卖蛋，但绝不能杀鹅！对于一线城市，能新增就不要置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。最好的办法我建议是把你的全款房子抵押出去，可以抵押6-7成，当下一套房子的首付，同时裂变并拥有两套房子。而且如果走置换的话，1500+的标的可以说是航母级的，标的太大势必流动性会差，升值空间更小，反而不如2个500-800的护卫舰级的，如果说你是要改善自住，置换没有问题，但是你眼前核心需求是投资，最好的打法就是裂变多套 扩大持仓面积，2套的涨幅能力肯定是要大于1套的。具体投资价值高的板块，详见内部分享。

提问：曾叔，你好！刚需自住，请问是买160平的4房还是买一套115平的三房然后剩余的钱再投资一套？

回答：你好，买房的时候，同地段的房，当然希望用有限的资金买到面积最大的房子，不仅性价比高而且空间大住着也舒服，尤其是第一次买房，有人总觉得房子买得越大越好。但是我更建议买一套三房然后投资一套小户型。1、购买面积较大的房子，物业和装修的费用也随之增加，除了购买成本之外，往后的长期费用也应该考虑在成本当中。2、大户型房产在保值性上或许不如小户型，如果想要变现，接受的客户一般也是都有经济能力的，他们不缺购买新房的资金。还未结婚的朋友买房，以后结婚成家有了孩子等，肯定还是换套面积更大的改善房，那么这首套房，基本就是用来做投资，而房子在90平米左右，投资保值空间是最大的。3、大户型的房子，在二次交易中，由于高总价的原因，相对于中小户型来说没有价格优势，不受刚需人群青睐，导致成交周期较长。4、另外注意89