上海楼市:新政之后,二套打新概率很低,建议二手次新为主

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔好，目前我和老婆名下一套房，位于闵行金汇3室自住，另一套徐汇四大名校的老破小前几天刚赠予给丈母娘，这样我们就有购房资格了。现在丈母娘准备把她名下合肥天鹅湖畔小区的房子卖了，大概500万，这500万拿到上海用我们的房票来买房，纯投资，可以接受持有5年以上。目前我看中大虹桥板块，可是按照目前积分，我才46分，是不是没有什么机会摇新房了？二手房现在高得夸张，出来的也很少，中建锦绣天地88平两房年前挂580，今天挂660，天空之城一期99平也要810。中建和万科位置相比哪个更值得买？招商虹桥公馆旁边的学校用地，有规划出来了么？您看有什么推荐的楼盘，这一波该如何操作，想买面积大点的，无奈首付不够谢谢

回答：你好。新政之后，二套打新概率很低。建议二手次新为主。中建锦绣天地、天空之城一期都可以考虑；招商虹桥公馆偏自住，对学区有要求的家长，一般都不会选择大虹桥，即便挂牌学区，没有实际升学率数据支撑，未来也还是未知数。所以至于旁边是什么学校，作用不是很大，也暂时还没有消息。目前贷款收紧，建议走正常操作。

提问：你好！曾叔！目前新江湾城 有一套自住 还有一套二房出租即将到期 两个小区对口的都是上音 但是比较靠近新江湾城里面 值得往外 靠近五角场置换吗？

回答：你好，都差不多，建议还是不要再折腾了，中间产生的各种摩擦成本其实也挺高的。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：你好！曾叔！请问今年上半年打算在上海买房，购房预算在300-500万左右，想知道在上海买哪里比较好呢？

回答：你好，这个价位可以在市区中买到没有学位的1-2房老公房，工作在市中心的上班族会十分便利，不过这样的房子未来升值空间和居住环境不是特别好。其次如果在意居住的质量，可以选择近地铁的外环或远郊次新盘，这样的次新盘有增值的可能并且居住环境方面比较好，但是一定需要靠近地铁，除了便于通勤，也好出手。对于喜好清净的人群可以买远郊的新盘，不过缺乏配套，主要适合一些有车的退休人群，为了生活清净可以选择。最后如果有学区要求的，这个预算只能买到带学位的老破小，不过牺牲一些居住的舒适，配套和学区是可以保障的。

提问：你好，曾叔，坐标昆明，现在有两套房，一套有贷款，另一套产权证还没有下来，现在手里有50万，想再入手一套房子，去呈贡新区地铁口市政府附近看了一套房子，很喜欢，觉得也有升值潜力，但是首付不够，怎么凑首付呢？还有是这个区位有潜力还是西山草海片区的融创有潜力呢？

回答：你好，1.二套资格买房，首付不够的话，如果是新房，资金缺口大可以做一笔首付贷，10年期，月供少，压力相对少一点。如果是二手房，可以采用全款抵押方式买入，找中介垫资公司配合，过户后抵押7成，相当于首付3成。2.呈贡在“南延”战略线的重要位置，经过几年的发展，规划63所学校，加上大学资源，高铁和地铁的开通，打通了呈贡和主城及以外的商业互动与生活出行，实现了逆袭，以高姿态问鼎昆明。相比昆明其他的区域，呈贡确实还处于一个“洼地”，涨幅空间也不小。纯投资可以优先考虑呈贡新区。昆明投资价值高的板块及楼盘分享，详见知识内部。

提问：你好，曾叔，之前提问过户口的问题，这套梧桐人家正常5万左右，这套房有户口成交价只有3.9万，是否说明价格足够便宜还是有人成交？

回答：你好，这就是我之前说的，户口的风险敞口巨大。这套房业主有多个户口纠纷，且无法迁走，所以产生巨大折价。并且折价也不能完全抹平风险。为了的对冲是，你可以持有很长时间，且户口人年龄较大，10年后自然死亡销户，房屋户籍清干净。

提问：你好！曾叔！请问我打算买总价600w左右的房子。1.闵行次新自住房，最好是学区房；2.青浦大虹桥有升值潜力的不需要学区，3.徐汇小面积学区房。分别有什么小区推荐吗？目前没有孩子学区不是必要的，怎么取舍自住舒适感与学区升值潜力呢？未来可能会置换学区房，是否需要一步到位呢？面积只要能有两房及以上就行，年份15年以内的。

回答：你好，1、闵行考虑下春申板块，生活配套还算方便，学区房不是最强，但也算有了。2、青浦这边，选择面很多的。3、并不是特别推荐小面积学区房，徐汇区没有小学+初中都很强力的公办学区。如果将来要有孩子，那还是建议高个学区房，以免二次置换。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好曾叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要买房？

回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受得住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是最好的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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