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上海楼市:手里有点余钱!从资产配置角度来看建议购入一套住宅

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  • 2021-03-12
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我是曾叔谈房 ,资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师,曾叔没有千篇一律的自媒体,没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑!曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ,带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问:曾叔!您好!本人80后、安徽农民!来上海做的小生意!一直都在做生意!木有想买房子!以前就想着多开几家店!最近几年生意不好!难做!手里有点余钱!去年就在上海高行买了一套门面房可用面积是300平方!300平方有开发商送的一些面积!房产证上是160平方!在无锡滨湖区买了一套4室住宅!在上海目前还有一个房票!目前交6年社保!真心很后悔老早没有买房!请问,我后面该怎么操作!谢谢!

回答:你好,既然手里有些余钱,从资产配置角度来看,我建议你在上海购入一套住宅。关于你的门面房,不知道你的租金收益率,如果做不到租金收益率5% (每年租金除以买入价)的话,我建议你可以考虑出售,加到住宅投资中去。未来长远看,随着电商的蓬勃发展,线下零售会受到很大冲击,会压制租金收益率。而且商业住宅有土地增值税,这个会吞噬大部分利润。当前就可以二手房看起来,上海未来发展的重心在于西面的大虹桥、张江区域,但是浦东普遍贵于浦西,投资上可以尽可能考虑西面闵行、松江的区域。

如果资金充裕的话,尽可能把标的定在1200万以上。目前上海认房又认贷,1200万以上标的买家人数较少,比较容易出笋,你重点关注这方面。投资效率最高的是近郊次新,单价上最好控制在4万,有轨道交通支撑的盘,距离不宜太远,在25km内,选筹以二手为主。这几个条件一加上,其实可选范围就小了许多,应该目标就很明确了。上海买房建议,详见知识星球内部分享。

提问:你好,我买了徐汇滨江的百汇园二期,新房,刚拿到手,也实现了单价三万的增值,我嫌得房率太低,离我上班地方远(我在陆家嘴),想卖了再换浦东或虹口,杨浦,黄埔一带的新房,此举合适吗?

回答:你好,现在还不建议买,百汇园二期还有潜力的,你可以做投住分离,保留这套,然后在上班近的地方租房住即可。

提问:曾叔向你求教。有900万现金,可以承受总价最好1200,特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房,城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸,单价都在7万5左右,房子都没有比较满意的。曾叔,你看我是摇号还是入手二手房,摇号几率太低了,这几个楼盘二手房你看价格会不会松动,想等又怕踏空。

回答:你好,摇号概率低,很多摇不中的后面都会流入二手市场,从而推动二手市场的价格上涨,所以建议直接布局二手。我的看法是:首选兰园、次选赛丽丽园,其次考虑城市之星,更好的选择参考内部分享。

提问: 你好!曾叔!我坐标上海,未婚,也无结婚打算。在上海和父母共有产权房珠江香樟北园多层一楼的房子。另外前几年2016年因为拆迁,购买了两个拆迁房源,一个在杨浦和瑞雅苑,滨江百联后门,2房的70多个平方,现在在租赁。父母名下,另外在松江佘山北的结香苑,2房,70几个平方,我名下。 我因为大龄想和父母分开住,想自己再买一套房子,而父母因为香樟园一楼潮湿想在附近购房。手上现金都没有了,我想来咨询一下,这样的情况适合在什么时候置换,现在分别都有产权到5年和3年了。父母置换考虑杨浦哪里的房子比较合适,我是独生子女,自己置换看到松江出来很多新楼盘不错,能否也可以考虑?谢谢。

回答:你好,上海动迁安置房在取得房地产权证的3年内,是不得转让、抵押等交易行为。因此动迁安置房需满3年才能够出售,一般情况下,满3年的时间是从开发商取得大产权证之日起算的。所以你的2套拆迁房子的产权时间是满足交易条件的。关于上海二手房的卖房置换时机可以划分为几种情况看待:第一类,满五的优质学区房、改善房源,向上机会依旧存在;第二类,满五的劣质房源,可以尽快出货了;

第三类,满二不满五的优质房源,可以继续持有到下一个周期;第四类,满二不满五的劣质资源,如果你要置换,考虑让步卖掉。如果不置换,自行选择。第五类,刚迈入补涨行情的板块、房源,出货步子可以拉长一些;第六类,已经走完涨幅周期的板块、房源,可以考虑出货。你们属于刚需偏改善型,加上手里没有资金,现在可以考虑置换起来了。上海其实局部的房价都很高的,现在是被平均了,而且限价也对上海有一些影响,真实价格被低估。以后上海的价格应该会和北京差不多,会略低于深圳。我还是优先看好泗泾,主要是有大量土地出让,新房可以买。上海投资建议,详见内部分享。

提问:曾叔,你好!在专业的房产投资圈里边,是如何划分一线,二线,三线城市的?

回答:你好,一线就是四个。二线是有三种:省会。计划单列市。经济特别强劲的城市,比如无锡,苏州,珠海。三线就是普通的地级市了。一线买房很稳,相当于蓝筹股。就算买入时机和板块都不太好,只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高,所以收益率不如二三线。二线比较适合博暴击,相当于成长股,要比较强的选筹能力,而且二线城市买入时机很讲究,买的不好就容易吃套多年,但大方向来看二线城市偏低的价格,未来爬升上来也不难。三线城市就是垃圾股了。一定要很专业,建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话,选择一二线城市附近的卫星城来买。

提问:曾叔您好!想请教您一下,如果找垫资公司全款买,后DYD出七成,一般最长可以贷几年?有推荐的银行吗?谢谢谢谢谢谢!

回答:你好,一般有先息后本,5年免过桥续签,还有20年等额本息等,很多银行都可以操作,具体详见内部分享。

提问:你好,曾叔,买产证还没有下来的二手房可以吗?交易的时候需要注意哪些问题?

回答:你好,双方应当签订详尽的书面协议,确定双方的权利义务关系,以免引发不必要的纠纷。买这样的房子,你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此,你们的买卖行为不受法律保护。

提问:曾叔你好,请问在上海买地铁房,怎么选?

回答:你好,从长远的角度看,买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区,是买房者的首选。已盘点出上海性价比最高的楼盘,详见知识内部资料分享。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

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  • 标签:吸脂减肥手术价格
  • 编辑:王莎
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