转变发展方式 建造百年住宅

2010年6月28日至29日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会共同举办的“第二届房地产科学发展论坛”在京举行。全国政协常委、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰在论坛上发表了重要讲话。我报本期全文刊发刘志峰会长的讲话，以期对未来房地产行业的健康发展发挥指导作用。

　　转变发展方式 建造百年住宅———在第二届房地产科学发展论坛上的讲话

　　本届论坛的主题是：贯彻落实科学发展观，转变发展方式，建造百年住宅（建筑）。目的是通过深入分析住宅产业现状，明确产业发展方向，加快转变发展方式，大力推进住宅产业现代化，推广低碳技术，促进住宅产业可持续发展。

　　一、客观审视我国住宅建设现状

　　改革开放以来，特别是1998年停止住房实物分配，实行住房分配货币化改革以来，我国住宅建设取得了举世瞩目的成就。2009年城镇新建住宅面积达到7.88亿平方米，是1978年的20.7倍；城镇人均住房建筑面积超过30平方米。与此同时，住房规划设计水平、施工质量、配套设施和居住环境明显提高。1999年，国务院办公厅转发了建设部等部门《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（国办发[1999]72号），系统提出了推进住宅产业化工作的指导思想、主要目标、重点任务、技术措施和相关政策。十多年来，在行业同仁们的共同努力下，初步建立了符合产业化方向的住宅建筑和部品体系、技术支撑体系和质量控制体系；一大批建筑材料和部品部件实现了通用化设计、系列化开发和集约化生产，淘汰了一批不符合资源节约和环境保护要求的落后产品；推行了住宅性能认定制度，建成了一批示范工程，新建住宅执行建筑节能设计标准明显提高，住宅的适用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能大幅度改善；培育了一批集住宅开发、设计、施工、构配件制造和物业服务为一体的综合性住宅产业集团，以住宅建设相关企业合作为基础形成的产业化联盟开始出现。

　　尽管我国住宅产业有了较大发展，但目前传统的粗放式生产方式仍未实现根本性转变，住宅产业化水平和劳动生产率低；技术创新和集成能力弱；资源和能源投入大，环境负荷重，可再生能源在建筑中应用规模小；住宅使用寿命短，质量和性能还不能完全令人满意。这与中央提出的节能减排降耗以及构建资源节约型、环境友好型社会的要求还有很大差距。突出表现在以下几个方面：

　　（一）住宅（建筑）使用寿命短

　　我国规范规定，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年，纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年。但目前城市建筑未达到设计使用年限即被拆除的比例很高，甚至有些建筑刚投入使用不久即被拆除，统计平均使用寿命仅30年左右。而欧美等发达国家建筑设计使用年限也是50年，但统计平均使用寿命长，如英国、法国、美国的建筑统计平均使用寿命分别为125年、85年、80年，“百年老屋”随处可见，一栋房屋经历几代人使用，成为传承城市历史文化的载体和重要的旅游资源。日本上世纪80年代末期已开始进行百年建筑认证。我国建筑寿命短，致使资源能源消耗和建筑垃圾大量增加，特别是大量拆除造成的资源能源浪费使近几年来节能减排的成果大打折扣。

　　我认为，我国住宅（建筑）使用寿命短的主要原因：一是城市规划变更频繁，朝令夕改，一任领导一轮规划，规划调整导致大量建筑被拆除；二是建筑维护维修不及时，损毁严重，影响使用寿命；三是有些建筑材料耐久性差，有的施工质量不高影响使用寿命；四是对使用空间和功能不能满足新要求的建筑，大都一拆了之。更深层次的原因是，一些地方在城市建设指导思想上急功近利，重速度、轻质量，大拆大建，政绩工程和开发商的商业利益相结合，造成不该拆的房屋大量被拆除。

　　（二）既有住宅（建筑）使用能耗高，改造难度大

　　目前，我国民用建筑在建材生产、建造和使用过程中，能耗已占全社会总能源消耗的49.5%左右。其中，建材生产能耗约占20%，建造能耗约占1.5%，使用能耗约占28%。据测算，我国民用建筑在达到相同室内热舒适度的情况下，使用能耗高出同等气候条件发达国家平均水平的2-3倍，绝大多数采暖地区住宅外围护的热工性能比发达国家差许多，外墙的散热系数是他们的3.5-4.5倍，外窗为2-3倍，屋面为3-6倍，即使全部执行国家规定的65%的节能标准，使用能耗仍高出50％以上。随着经济社会发展、城镇化进程推进、第三产业比重提高以及农村地区建筑用能增长，建筑能耗总量及比重将持续增加。预计到2020年，建筑使用能耗将超过工业、交通能耗，占全社会终端总能耗的比例将超过1/3，成为用能的主要领域。

　　据估算，目前我国既有建筑面积约460亿平方米，到2020年，全国还将新增建筑280亿平方米左右。截至2009年底，全国城镇累计建成节能建筑面积40.8亿平方米，节能建筑占城镇建筑面积的比例为21.7％。北方城镇既有建筑约为80亿平方米，南方城镇约为108亿平方米，总计约188亿平方米，按50%的既有建筑需要进行节能改造计算，要改造94亿平方米。“十一五”期间确定了北方采暖地区既有居住建筑供热计量和节能改造1.5亿平方米的改造任务，仅占北方地区既有建筑的1.87%，还有大量的既有建筑需要改造，同时其他地区建筑节能改造尚未启动。由于改造工作主要依靠财政支持、政府组织的方式进行，财政改造资金不足，加之改造模式单一，没有形成政府引导和市场参与相结合的机制，改造难度大，大量既有建筑能源利用效率不高、浪费严重的现象还难以改变。

　　另外，我国目前实施的50%节能标准，是指在北方采暖地区1980-1981年住宅通用设计能耗水平的基础上节能50%，同时规定有条件的大城市和严寒、寒冷地区可率先按照节能率65%的地方标准执行。但由于其他地区建筑能耗调查基础薄弱，针对全国不同地区、不同类型建筑的能耗标准不完善，如我国长江流域一些地区事实上冬季已有采暖，但缺乏节能设计标准，影响了建筑节能工作的开展。

　　2004年，我在德国曾考察过“三升房”，印象很深。德国一家能源公司利用其资源和技术优势，将一幢已有７０年历史的老建筑改造成为典型的被动式节能住宅，通过对门窗、外围护结构、设备设施等的改造，每平方米采暖耗油量从２０升降到了３升，仅是过去能耗的１５％。同时二氧化碳排放量也降至原来的１／７，舒适性也大大提高，很值得我们借鉴。

　　（三）住宅产业化水平低，建设方式粗放

　　尽管国家1999年就明确提出了推进住宅产业现代化的目标、工作内容和要求，但由于缺乏必要的法律保证、政策和资金支持以及相应工作机制，住宅产业化进展一直比较缓慢，粗放式的建设方式长期得不到改变。集中表现在：一是生产效率低。长时间以来，我国住宅建设的大部分工序在现场进行，手工作业为主，工人的劳动强度大，生产效率低，每年人均竣工住宅面积仅30多平方米。而发达国家通过持续地推动住宅产业化，已基本实现预制构件或房屋模块工厂化生产，施工现场装配化，住宅部品率也达到了80%以上，像日本人均竣工面积为110~120平方米，德国为80~100平方米，大大提高了施工效率和住宅质量。二是资源消耗高。有关数据表明，我国住宅建设用钢量平均每平米为55公斤，比发达国家高出10%~25%，水泥用量为每平方米221.5公斤，每一立方米混凝土比发达国家要多消耗80公斤水泥，卫生洁具的耗水量高出发达国家的30%以上。三是技术配套和集成度低。我国住宅部品的工业化水平有了较大提高，但尚未形成系列化和规模化的生产体系，住宅技术的发展也主要以单项技术推广应用为主，技术上和组织上缺乏有效的集成和整合，难以发挥技术应用的综合效益。四是住宅生产和使用造成的环境污染严重。粗放的生产方式、传统的建造技术、建筑材料的不规范使用及质量问题所造成的大气污染、水污染、室内空气污染问题突出。建筑用能产生的温室气体排放占到全国温室气体排放的25%。

　　（四）土建装修一体化进程缓慢，二次装修浪费惊人

　　1999年，国办发72号文件明确要求推广一次性装修或菜单式装修，但目前上市销售的住房大多数仍为“毛坯房”，土建装修一体化比例不到10%，需进行二次装修才能满足使用要求，为世界各国所少见，是粗放型住宅建设模式的典型体现。据调查测算，2009年，我国城镇竣工住宅建筑面积为7.88亿平方米，按照平均每户105平方米，其中90%进行二次装修计算，将有近675万户需要装修。二次装修平均每户大约产生建筑垃圾1.5～2吨，总计约产生建筑垃圾1000万～1350万吨，浪费了大量资源和能源。以建筑垃圾主要由水泥组成测算，将浪费水泥生产能源280多万吨标准煤，增加CO2排放720多万吨。同时，家庭装修产生的噪音扰民、劣质装修材料带来的环境污染以及随意变更房屋结构或更改管线造成的安全隐患等问题突出。

　　土建装修一体化十多年来推进缓慢的主要原因，一是从开发企业来讲，积极性不高。一方面开发企业认为全装修成品房会增加质量投诉；另一方面税收政策不协调。目前房地产开发企业的营业税税率为5.5%，装修企业的税率为3.3%，建设成品房会使开发企业多缴营业税。国家对建设成品房无强制性要求，竣工验收标准不完善，开发企业无积极性。二是从消费者来讲，对全装修成品房认同度不高。一是居民住房消费观念片面追求个性化，认为成品房不能满足其要求。二是购买全装修成品房多缴契税。三是购房者对全装修成品房质量不放心。

　　（五）农村住宅建设问题突出

　　改革开放30多年来，我国农村的居住条件有了明显提高，村容村貌有所改观。但仍存在一些不容忽视的问题。一是管理机构不健全，对农房建设缺乏有效的指导和服务。目前农村建房依然承袭传统的建造方式，多数处于无政府监管、无标准规范、无技术指导的状态。用老百姓的话说是“看了风水就打桩，宰只公鸡就灌浆，请个师傅就砌墙，办趟宴席就上梁”。在规划、设计、施工、验收等环节上管理缺失。大多数农房没有采取抗震设防措施，建筑安全令人担忧，而且也无节能减排措施。二是科技进步对农村住宅的贡献率远低于城市。落后的技术和产品可随意进入农村住房市场，适合于农村的材料和技术得不到推广和应用，建房基本处于自发的无序状态，难以实现规模化和产业化。三是基础设施建设投入不足，环境脏乱差问题突出。

　　以上五个方面的突出问题，严重制约了我国住宅产业整体水平的提升，不仅阻碍了住宅产业的可持续发展，而且影响到国家节能减排目标的实现，影响到资源节约型、环境友好型社会建设。

二、努力建造长寿命高品质百年住宅

　　房地产业是典型的大量消耗资源和能源的产业，是节能减排的重点领域。我国政府已公开承诺，到2020年单位GDP碳排放比2005年降低40%～45%，节能提高能效的贡献率要达到85%以上。因此，加快转变住宅发展方式，大力推进住宅产业化，推广低碳技术，建造百年住宅，对于推动住宅产业走“资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环”的可持续发展之路，具有重要的战略意义。

　　关于百年住宅，很多国家都在研究。日本最早提出了百年住宅的概念，按照他们的定义，百年住宅是可以有效地使用地球上有限的资源和能源，同时降低环境负荷，持续地 舒适的居住生活，居住者可以通过自身维护和更新，有效地再利用的住宅，从而形成可持续的居住环境。参照日本的定义，我认为，我们国家的百年住宅，应是以住宅的全寿命周期为基础，在规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程中，通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性等。建造百年住宅（建筑）是项复杂的系统工程，不仅需要生产方式上的转变，而且需要认识理念上的提高；既要有技术上的支撑，也要有政策、组织上的保障。我认为，首先要树立两个方面的理念：一是提高住宅（建筑）使用寿命是最大的节约；二是要从规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程和住宅（建筑）全寿命周期综合考虑建筑节能。在生产方式转变上，关键是大力推进住宅产业化。

　　（一）以科学规划引领百年住宅

　　建造长寿命高品质百年住宅，首先要靠规划。规划是提高住宅使用寿命的基础，是引领百年住宅建造的“龙头”。只有保持规划的稳定性，才有传承百年建筑的可能。为此，要提高规划编制的前瞻性、科学性，通过详细调研、深入分析、系统论证，确保规划的严谨、全面、科学。

　　要维护规划的强制性和严肃性，规划一旦确定，要严格执行，不得随意调整，将规划的实施全程纳入法制轨道，并强化问责。确需调整的，要严格执行法定程序，做到公开、透明，避免长官意志。要切实改变一些地方“规划规划，纸上画画，墙上挂挂，橡皮擦擦，最后能不能实施，全靠领导一句话”的做法。

　　在城市规划中应科学功能分区，要完善土地分类体系，建设居住、商业、办公为一体的多功能社区，积极推广城市综合体，降低交通能耗。要统筹规划城市旧城改造，重视对既有住宅（建筑）的维护改造，把节能改造与提升建筑功能与改善城市（住区）环境结合起来，避免大拆大建。要建立建筑拆除的法定程序，明确拆除条件，切实做到建筑拆除有法可依、有章可循。应大力促进城乡规划一体化，统筹城乡发展，引导城镇化有序推进。

　　（二）以产业现代化打造百年住宅

　　推进住宅产业化，是住宅生产方式的根本性变革，是实现住宅产业由传统建筑业向先进制造业的转变的关键。我认为，推进住宅产业化，核心是要实现住宅（建筑）设计的标准化，部品部（构）件生产的工厂化，现场施工的装配化和土建装修的一体化。

　　一是实行设计的标准化，这是完善技术保障体系的重要环节。要尽快建立建筑与部品模数协调体系，统一模数制，统一协调不同的建筑物及各部分构件的尺寸，提高设计和施工效率。要制定技术规范和标准，统一建筑工程做法和节点构造，为成套新技术推广 依据。要对构配件开展通用性和互换性的标准研究，以适应工业化施工和建造要求。如果建筑模数标准不完善，会造成设计和住宅部品生产的随意性，造成同类部品规格杂乱，严重影响安装质量和效率。因此设计的标准化不仅仅是技术问题，也涉及到科学管理问题，需要开展多层次的系统性研究。

　　二是实现部品部（构）件生产的工厂化。构建住宅产业化体系首先是要完善住宅部品体系，在标准化、通用化、配套化的基础上，逐步形成住宅部品、构件的系列开发、规模生产、配套供应，将住宅的生产从现场转移到工厂制造。由于大部分部品、构件均在工厂预制，其加工精度和品质是传统的现场操作无法比拟的。现场的建筑工人转变为装配工人，操作更加简单，质量也更加有保障。

　　三是实现现场施工的装配化。住宅的部分或全部构件在工程预制完成后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装装配成整体，实现“像装配汽车一样造房子”。新型的产业化建造模式比传统建造模式会大大缩短施工工期。同时，由于大量的干式作业取代了湿式作业，现场施工的作业量减少，污染排放也明显减少。装配式施工一般节材率可达20%左右、节水率达60%以上，提高施工效率4~5倍，也使先进的建筑节能技术得以更广泛的应用。

　　四是实现土建装修的一体化。土建装修一体化本质是由开发企业统一组织装修施工，向用户 成品住宅，是用科技密集型的规模化工业生产取代劳动密集型的粗放的手工业生产，从而全面提升住宅装修的品质。土建装修一体化的优势在于：1.住宅部品工厂制作，加工精细，确保质量；2.现场组装，省时省料，提高效率；3.集中采购，规模生产，降低成本；4.减少污染，避免扰民，利于环保；5.成品住宅，减少投机，稳定市场。

　　从成品住宅设计建造的流程来说，土建与装修施工具有不可分割的系统工作链。尤其住宅装修设计是住宅建筑设计的延续，装修设计既相对独立，又必须强化与土建设计的相互衔接。住宅装修设计应作为施工图设计必不可少的组成部分，在住宅主体施工前完成，以避免施工过程中的拆改。

　　土建装修一体化具有鲜明的产业化特征，有利于将整个住宅产业引向集约化生产的轨道。从某种意义上讲，不实现住宅土建装修一体化，就谈不上住宅产业的现代化。对于推行土建装修一体化，我已在多次会议上呼吁，应该讲时机和条件都已具备，关键是看决心和力度。许多地方已开始行动起来，像厦门市今年3月份规定岛内新建商品住宅实行一次装修到位...、江苏等地对全装修成品房实行装修单独 计税的鼓励措施。在国家层面应尽快提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表，新建的保障性住房应首先实行成品住宅供应。

　　推进住宅产业化，建设省地节能环保型住宅，总体进展上不理想，除前面我说的原因外，开发企业积极性不高也是重要方面。去年我在中国房地产研究会换届时讲过，目前国内开发企业对于开展住宅产业化有几种情况，一是没有产业化的意识，因为前几年有房子不愁卖；二是有意识没有知识，不知道怎么搞产业化；三是有意识、有知识，没有动力。我认为，当前房地产市场处于调整期，开发企业应该充分利用这一时期，加大科技投入，加强对产业化方式的研究，在提高产业化水平和产品品质上下功夫，推动产品转型升级，增强未来市场的竞争力。据我了解，中国建筑设计研究院、中国建筑科学研究院等在住宅产业化研究方面很有成绩，一些企业如浙江宝业、深圳万科等都在住宅产业化方面做得不错。在这次会上也都有经验介绍。

　　（三）以成熟配套技术支撑百年住宅

　　要加快完善技术标准体系，开展针对我国国情的百年住宅（建筑）建设评价基准的研究。围绕住宅（建筑）的规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全寿命周期，进行相关技术标准研究。制定完善针对全国不同区域、不同类型建筑的能耗设计标准、新型建筑结构体系标准、各种可再生能源与建筑一体化应用标准等，实现配套化、系列化。

　　要大力推进先进适用的基础技术、关键技术研发，加强技术集成和配套，加快科技成果推广转化，强制淘汰落后技术。重点研发有利于节能减排的新材料、新产品、新技术，如资源节约和废弃物循环利用技术、能源综合利用和再生技术、既有住宅节能改造技术等，力求在关键技术上有所突破。要积极引进推广国外先进的被动式住宅和“SI体系”住宅，实现建筑结构与设备管线的分离，在不改变主体结构的前提下，进行设备管线更换、装修更新、建筑维护以及空间布局调整。

　　中国房地产研究会住宅产业发展和技术委员会初步编制了《低碳住宅产业化技术体系框架及减排指标》，该体系框架为技术整合和技术创新 了简明的系统平台，便于在实际工程中推广应用，为建设百年住宅（建筑） 技术支撑。今后要不断完善这个技术体系，逐步实现与住宅部品的对接，进而形成有机的住宅质量保障体系，让低碳住宅产业化技术应用能够落到实处，而不是停留在对概念的炒作上。

　　在推进百年住宅（建筑）建设上，可考虑分三步走，一是严格执行相关法律法规和标准规范，如《民用建筑节能条例》、《建设工程质量管理条例》等对开发企业、建设单位的有关要求，向购房者 质量可靠、性能良好、价格合理的住宅；二是开展百年住宅（建筑）建设评价基准和关键技术研究，建设一批试点项目；三是在试点基础上逐步推广。因此，要推进住宅产业化示范园区建设，发挥引领示范作用。以居住小区为载体，以百年住宅的建设理念为指导，运用成熟的低碳产业化技术,建设示范园区，打造百年住宅产业化基地。要充分发挥企业推进住宅产业化的主体作用，鼓励开发企业按照国家产业政策和市场需要进行产业化技术创新、技术开发和技术推广。

　

　（四）以组织保障体系服务百年住宅

　　要充分发挥中国房地产研究会和中国房地产业协会的平台作用。两会汇集了一大批规划设计、开发建设、技术研究、经营管理、部品供应、投资融资、研究咨询等单位，还有不少学有专长的专家学者，多学科、跨专业，人才资源丰富，同时，两会在标准编制、政策咨询、展览培训、推优评优、成果鉴定、经验推广、信息交流等方面，也有很多专业资源。要加强对两会资源的整合，牢固树立服务政府、服务行业、服务会员的宗旨，组织开展对住宅产业化的建筑体系、通用部品体系和技术标准支撑体系的研究，推广先进适用低碳技术，为推进住宅产业化、建造百年住宅（建筑）做好服务。

　　建立住宅科技产业创新联盟，将有志于百年住宅（建筑）建设各方面力量整合起来。我们希望将标准编制单位、建筑设计单位、科研单位、开发企业以及相关部品企业、施工企业组织起来，成立产业联盟，搭建互利共赢的平台，形成产、学、研、用等各个环节的完整的产业链，通过联盟内企业间的合作，发挥各自优势，加强技术创新和产品的升级换代，加速科技成果的转化，推动百年住宅（建筑）建设。

　　住宅产业化的推进和百年住宅（建筑）的建设，离不开政府的支持和引导。建议有关部门尽快制定住宅产业化发展规划和相关政策，明确加快推进产业化的工作体制和激励机制，在金融、财政、税收、土地等方面给予支持，推动住宅产业化的发展。

　　关于农村住房建设问题，要建立健全管理体制和运行机制，加强对农村住房建设的指导，加大农村基础设施建设投入，为农民建房 规划、设计和质量安全技术服务，制定有利于农村住房发展和提高产业化水平的技术、经济政策，在节能材料、产品应用、危旧农房改造等方面给予政策支持，引导农民建设节能省地、功能适用、具有民族特色和地方特点的住房，让农民安居乐业。

　　转变住宅发展方式、建设长寿命高品质的百年住宅，是当前我国住宅产业发展的重要任务。让我们以科学发展观为指导，以科技创新为动力，大力推进住宅产业化，推进百年住宅的研究与建设，为住宅产业的可持续发展而不懈努力。

来源:新浪