虎年布局之七:地产政策趋紧 风险机遇共存

据今日投资在线分析师对券商研究所出的2010年投资策略进行统计发现,39家券商研究所总共建议超配30大行业,其中,最被看好的十大行业分别是食品饮料、煤炭、银行、医 、零售、钢铁、房地产、汽车、保险和券商。和2009年相比,除医 、食品饮料和零售外,其它的行业都有所变化。但机构看好的行业集中度却较2009年的大幅提高。数据显示,去看最被看好的十大行业(除农林牧渔业)均超过100%,并跑赢大市。2010年所看好的十大行业,多数属于防御型品种,在经历了2009年的大幅上涨后,显示出机构对于2010年的行情趋于谨慎。

　　2009年中国房地产市场仿佛走了一个轮回:08年下半年,在金融危机和调控政策的双重影响下,房地产市场步入调整阶段。十月下旬,调控政策转向,刺激房地产市场的优惠政策开始付诸实施,在宽松政策刺激下,09年市场终于开始掉头向上,迎来一波量价齐升的半年度行情。下半年,供应的滞后以及不断攀升的房价导致成交量回落,并进而引发市场的担忧,但金九银十的再现使得市场信心回升。然而,进入岁末,政府 了一系列调控政策使房地产市场再一次走到十字路口。目前来看,政府调控的主要手段是土地、差别信贷和税收等。由于2009年对自住需求的透支以及房价短期涨幅过高,因此2010年房地产交易量增长乏力,不过由于流动性仍然较为充裕以及我国当前处于人口红利和城市化加速阶段,房价长期看涨支持需求维持在高位。另外,由于行业特殊的结算政策,2010年行业利润仍将保持快速增长。

　　从市场表现看,去年下半年以来,地产板块整体表现明显弱于市场整体。近半年房地产板块落后大市8个百分点。2009年上半年的透支式上涨和2009下半年以来地产政策趋紧的利空,是造成板块整体表现不佳的两个主要原因。特别是近期,国家营业税优惠政策取消、二套房贷从紧等一系列地产调控组合拳,使得市场对地产行业的前景产生较大分歧。国家政策的意图是在稳定房价的同时解决居民的一般住房需求,以促进房地产市场的长期健康稳定增长。另一方面,房地产对宏观经济的支柱作用短期来看还难以动摇。因此,就短期而言,政府在 新的地产调控政策时会更加谨慎。如果未来3个月,房价保持平稳,成交量温和上升,那么国家的调控政策就基本达到目的。所以,板块整体超跌和短期内政策压力较小。近期09年业绩较为突出的地产股已经开始反弹,最近一周地产板块的走势超越大市2个百分点。

　　从市场估值看,截止目前,房地产行业对应2009年EPS的PE为25.36倍,全部A股上市公司PE为30.02倍,房地产行业PE与全部A股上市公司PE比值为0.84。04年-09年房地产板块的PE估值区间为19-42倍,均值为28倍,目前地产板块的估值较为合理。但在10年营业收入锁定性较好及预期持续增长下,地产板块目前已显现估值优势。具体就2010年行业PE走势而言,从时间上看,CPI指数与房地产行业PE具有正相关关系且后者领先于前者6-8个月,鉴于2009年6月CPI出现拐点并将于2010年第3季度开始出现通胀性的增长,因此房地产行业PE在2010年有望继续保持整体向上的态势。

　　从盈利增长看,由于09年销售异常火爆,不仅体现了09年消费也体现了2010年压抑的消费,2010年销售面积下滑不可避免。但上市公司销售毛利率、销售净利率在2010年会持续提升,主要原因是09年快速上扬的房价并未在公司报表中得到体现。根据07年的经验数据,房价上涨体现在报表中一般是在6-9个月之后。预期2010年中报毛利明显上升的概率非常大。由于2010年上半年房价仍将上扬,因此预计2010年全年毛利将呈现逐季上升的态势。另一个原因是08年部分低价地将在2010年入市,从而带来营业成本的下降。数据显示,房地产板块09年整体盈利增长将达50%,10年的增长也将达30%以上。高明的投资者总是在不确定性中积极寻找确定性,2010年对房地产板块而言,高度确定的就是地产公司的业绩!2010年遵循上市公司业绩的指引,我们将能穿透政策的迷雾,看清市场的演变。

　　由于2009年房地产的迅速由复苏发展为过热,房价和地价的快速上涨,政府担心房地产泡沫破灭对经济的伤害,因此对房地产行业的政策发生了重大的转向,由之前的重点支持变为中性偏冷,投资和投机性需求将受到重点打压;另一方面自主性需求被透支和挤出。因此,判断2010年房地产行业盈利增速下滑。

　　1、选取二、三城市中收益好的公司

　　基于2010年一线城市交易量将会萎缩,并且地价、房价上涨过快;而二、三线城市交易量将会持续活跃,因此在二、三城市储备项目多且收益确定的公司将会有更好的机会。在二、三线城市中我们更偏好苏州、珠海、武汉等城市,这些城市房价涨幅不高,经济发展水平高。我们认为项目主要在这些城市中的地产公司苏州高新、ST海星、福星股份等会有较好的投资机会。此外苏宁环球储备大量的廉价土地,并且销售很好,也可关注。

　　2、继续看好行业中的龙头公司

　　鉴于2010年房地产行业将再次处于政策调控中,政府将从土地、信贷、税收等多方面加强对房地产市场的调控。5部委要求土地价款首付比例不得低于50%,分期缴纳价款的期限原则上不超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清。此外推测资本市场和银行2010年对地产商的融资也会较为严格,并且门槛提高,这些都有利于龙头公司提高市场份额。

　　3、一线城市中的商业地产

　　2009年北京、上海等一线城市的商业地产与住宅地产价格严重倒挂,2010年随着经济的继续复苏和稳定增长,给一线城市的商业地产带来机会。维持对金融街(10.93,-0.20,-1.80%)、世贸股份的推荐。

来源:证券之星