房地产行业简评:政策符合预期 加大执行力度是本次调控重点

2010年1月7日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。为进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,通知要求:1、增加保障性住房和普通商品住房有效供给;2、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;3、加强风险防范和市场监管;4、加快推进保障性安居工程建设;5、落实地方各级人民政府责任。

　　点评:

　　与2008年12月20日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》比较,《通知》主要明确了:1、 将调控重点由鼓励普通商品住房消费转移到抑制投资投机性购房需求上。提出通过加大差别化信贷政策执行力度和继续实施差别化的住房税收政策抑制投资投机性购房需求。严格执行二套房贷款政策,二套房认定以家庭为单位,首付比例不低于40%,贷款利率严格按照风险定价。二套房贷40%的首付比例澄清了原来市场传闻的50%的比例,但《通知》没有对贷款利率上浮10%予以明确,可以理解为贷款利率的上浮比例更为灵活。

　　2、 通过加快普通商品住房建设和增加住宅用地供应来增加保障性住房和普通商品住房的供给。表明在2009年房屋新开工面积增速远远落后于竣工面积和销售面积增速的情况下,中央政府希望通过增加供给来拉动投资和经济增长。

　　3、 三年内基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,比2008年《若干意见》确立的747万户的目标增幅较大,同时将解决中等偏下收入家庭的住房困难纳入到加快推进保障性安居工程建设中。在对保障房购买人群审核较为严格的前提下,政府对保障房的支持力度对商品房市场冲击有限。

　　4、 更加强调政策的执行力度。规定了住建部、国土资源部、税务部门、价格管理部门、国资委等部门在整顿房地产市场秩序的职责,并针对2009年部分国企进入房地产行业竞得地王推高房价的现象,要求国资委对国有大企业的房地产投资行为进行规范。

　　我们认为,调控措施基本符合市场预期,对市场影响偏中性。目前房地产行业估值与整体A 股估值相当,但继续上涨缺乏动力。

　　在适当宽松货币政策转向、加息周期到来之前,我们仍然相对看好房地产行业。尽管国务院层面的调控政策会告一段落,但《通知》对各部委职责的细化和对执行力度的强调导致接下来一段时间各部委将会陆续 或严格实施相关调控措施,对房地产销售市场和房地产上市公司股价形成冲击。

来源:中信建投证券