房地产行业动态:强调严控二套房信贷和地方责任制

行业动态:1 月10 日,国务院办公厅发布“国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知”。通知严格了二套房信贷政策,在房地产市场秩序和保障房建设方面明确由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。

　　强调银行房贷政策和地方政府责任,政府调控清晰有力。

　　“通知”提出二套房首付不低于40%,并明确二套房定义,即已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)。“第二套房”的定义以家庭为单位,弥补了之前家庭不同成员申请住房贷款的政策漏洞。不排除未来提高二套房利率以进一步收紧房贷。国务院提出落实地方各级人民政府责任,稳定市场由省级人民政府负总责,市、县人民政府抓落实的工作责任制。我们认为地方政府将积极响应中央政府的调控要求,陆续收紧政策,抓紧清理和纠正地方 的越权减免税及其他与中央调控要求不相符合的规定。从大部分的篇章都是涉及信贷和地方政府、各部门责任来看,政府此次调控清晰有力。

　　通知涉及税收政策和土地评估问题,增强对物业税 的预期。

　　通知提出“要加快研究完善住房税收政策,引导居民树立合理、节约的住房消费观念”,另外,指出“探索土地出让综合评标方法”,结合日前物业税的有关传闻,增加了对物业税的预期。土地财政是造成高房价的主要因素之一,我们认为未来从“空转”到实际开征是方向,将直接打击投资和投机需求,但我们相信税收改革将是渐进性的,房地产市场调整会处于正常调控区间。

　　根据历次调控经验,此次调整房价向下调整最多在 10%-15%之间。

　　去年由于货币的作用,房地产行业在一年内经历了一个房地产周期,目前房地产行业重新进入一个正常调整期,其下行周期大约持续的时间在一年半左右,一线城市房价调整最多在10%-15%之间。这个论点在我们1 月7 日的报告中已详细论述,不再展开。

　　估值进入合理区间,维持“中性”评级。

　　根据敏感性分析,如果此次房价调整15%,房地产公司的NAV 估值也已经处于合理区间,某些地产股已经低估,因此不排除房地产股存在策略性机会,但由于行业整体处于调整阶段,我们维持行业“中性”评级。

来源:上海证券