房贷怎么最省钱

房屋的价格越来越高，但是人们还是要买房，因为有了属于自己的房子，才算是有了家。无法全款买房的情况下，贷款买房成了实现我们住房梦的手段。但你可知道银行的贷款方式也有很多，如果稍加利用，合理分配，我们不仅能够实现买房的梦想，而且还能省下不小的一笔钱。今天我就来给大家说说如何利用好商业贷款。

　　商业贷款，最关键的不在于选择哪种还款方式，而是在于每月花多少钱用于贷款。合理的房贷不好超过月税后收入的32%，所有的贷款，除了房贷之外，还有车贷等等的总额不要超过38%。一旦超过这个量，就是大家所称的房奴，债奴了。

　　举个例子，假设家庭月税后收入是1万，则每月按揭不要超过3200元，如果按照5%的贷款利率来算，20年贷款，总共可以贷款49万，再加上你的首付，就可以确定能够承担的房屋总价了。如果有必要增加贷款量，但又不想增加按揭压力的话，只能是延长还款期限。

　　当然银行也不是白借给你那么长时间的，借款时间越长，利息就越高。根据上面的案例，贷款20年需要偿还利息278000元。贷款30年则需要偿还利息552000元，相差一倍。

　　知道贷款时间的长短了，下一步就是选择贷款方式了，不同的贷款方式适合不用的人群。银行最常见的是等额本金还款方式，和等额本息还款方式。

　　等额本金还款法：即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

　　等额本金还款法的优势在于会随着还款次数的增多，月供递减。缺点在于前期支付的本金和利息较多。适用那些收入稳定，前期能承受较大月供，后期其余支出用于子女教育、父母养老、医疗等家庭大额支出的中青年人士。

　　等额本息还款法：即每月按相等的金额偿还贷款本金和利息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。每月的还款额相等，贷款前期还利息较多，后期还本金较多。等额本息还款法的优势在于每月归还的金额相同，缺点在于实际占用银行贷款的数量更多、占用时间更长，所以相对等额本金还款方式偿还的利息更多。

　　举个例子，两个人同样贷款120万，利率按照6%计算，都是贷款20年，甲使用等额本金贷款方式，乙选择等额本息贷款方式。乙最终需要偿还863320元的利息。甲近需要偿还723000元，比乙少还14万元。但是甲第一个月需要支付11000元。而选择等额本息的路人乙每个月仅需要偿还8597元。

　　如果你有提前还贷的打算，那么应该选择等额本金的还款方式，因为等额本息还款方式前期大部分偿还的是银行利息，本金偿还相对较小，但由于等额本金每个月偿还固定贷款本金，所以在前期偿还了更多的贷款本金。但是银行不会白白让你提前还贷的。根据合同，提前还贷相当于违约，所以银行会让你支付违约金的。所以要提前还贷首先衡量一下你的违约金和利息哪个更少。

　　除此之外，个别银行还有特色的还款方式来帮助不同的人群。

　　1. 固定利率住房贷款：

　　固定利率贷款是指银行为购买住房的借款人 的在一定期间内贷款利率保持固定不变的 贷款。优点是不会随着央行上调利率而增加借款人的还款压力，但若干年后利息下调对于借款人而言也是一个损失。适用人群：能支付一定比例的首付款，收入稳定，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力的贷款者。

　　2.双周供：

　　将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半左右。选择“双周供”后，客户还款率提高了，因此客户负担的利息减少了，还款期限也缩短了。适合人群：享有月度奖、季度奖的受薪人士。

　　3. 气球贷：

　　“气球贷”是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，而在期末将剩余本金一次性偿还的一种还款方式。不同于其他还款方式期末剩余本金一般为零，“气球贷”会有一定的期末剩余本金，因此借款人在贷款期限内每期还款金额相比较少。适合人群：计划持有房产期限较短的客户、预期未来收入会有大幅增加的客户、收入不均衡的客户、计划在中短期将贷款转往它行的客户。

　　除了以上常见的贷款方式外，还有个别银行退出的新产品，如轻松安居贷，随借随还，以及活力贷等等。根据家庭特点选择合适的贷款方式即可以节省利息，又能拥有属于自己的小房子。

来源:三星经济研