一场暴雨过后，高层住宅的2大缺陷暴露无疑，过来人：还有3大硬伤

“买房要买高”，可以说是过去十年，绝大多数人买房的惯用逻辑。和硕机构在2016年公布的“购房者买房行为”调查结果显示：一栋25层的住宅，最受购房者欢迎的楼层是20层-23层——1000个购房者中，有579人表示购房时会首选这4个楼层。近58%的人买房喜欢选择较高的楼层，主要还是被高层住宅的四大优势所吸引：采光好、通风好、视野好、无蚊虫。

然而，最近两年，却有另一种声音浮现出来：二三十年后，城市中的很多二三十层的高层住宅将沦为“贫民窟”。直白点说就是，未来随着时间的流逝，高层住宅将面临玻璃老化、电梯故障、设施陈旧、维修困难等一系列难题。这一系列问题将使得高层住宅陷入尴尬境地——改造、拆迁成本高且难度大，居住又没有很好的体验。于是这类高层住宅未来大概率会成为一个城市中低收入者的聚集地，发展成为状况比较差的住房。

此观点一出，便对数以万计的国人“买房买高”的原有购房理念造成了剧烈冲击。很多人开始思考高层住宅的缺陷，并审时度势地改变自己的购房思维。尤其是一些此前曾经居住过高层住宅的改善型购房者，对于高层住宅的好感度更是直线下降。贝壳研究院公布的“2020年购房者消费行为”统计结果显示，2020年购房者对高层住宅（13层以上）的喜爱度由2017年的47.6%下降至32.8%。而多层（4-7层）住宅却逆袭成为“2020年购房者最喜爱”的房产类型。其中4-7层的住宅的交易总量占所有类型房产交易总量的45%，成为2020年购房者“最喜欢购买”的楼层选项。

值得一提的是，最近两年，国家也在对超高住宅建筑进行“限高”。2020年4月，住建部和发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，对于超高层地标建筑设置了“四道限制”：1、一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。另今年6月份，住建部等15部门印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》明确要求，未来县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。

对于“限高”，官方层面的说法是为了“绿色低碳建设”。但聪明人都猜得到，国家层面之所以大动干戈对高层住宅限高，最核心的目的是为了“防范于未然”——超高层住宅建筑近年来虽然被大量建造出来，但这类建筑本质上并不适合城市可持续发展的理念，有些不发达城市建造的超高层住宅建筑，未来由于维护成本高，改造、拆迁难的问题，或成为无解的存在。

众所周知，这些超高层住宅获批准予建设的意义有两个：一是解决更多的购房需求，尤其是北上广深这样的超大城市，每年都会有数十万人涌入，城市向往不断扩张的同时，住宅越盖越高，才能容纳下更多的人口；二是帮助开发商实现获得更多利益的目的，只有这样，城市的土地才能卖上高价，城市才有发展基建、发展基础配套设施的实力。一句话，城市不断增建高层住宅：一是节约土地资源，二是达成利益共赢。

正如文章开头所讲，一直以来高层住宅都以视野佳、通风好、采光优等优势，俘获了很多购房者的芳心。尤其是很多黄金地段配置齐全的具有观光视野的高层住宅，其市场售价甚至直逼高端洋房。

住高层到底是什么感觉？为何最近几年，越来越多的人对高层住宅的好感度显著下降？在我们看来是两方面主要原因：其一，两年间高层连下两道“限高令”，等于直接否定了高层住宅的价值，尤其是县城18层以上的住宅，未来不仅会有很多麻烦，其市场前景也将会非常黯淡；其二，高层住宅存在显而易见的“5大问题”——我们采访了多位居住高层的老业主，基于他们这些年对高层住宅居住的亲身体会，我们总结了高层住宅的“5大问题”：2大缺陷+3大硬伤。高层住宅的5大问题，让一位居住了10年的老业主大呼“住得闹心”。

我们先从一场暴雨过后，高层住宅的2大缺陷暴露无疑，开始说起，这两大缺陷指的是高层住宅对电梯依赖过高和救援难度大。

此次河南暴雨，可谓百年难遇，不仅总降雨量达到历史极值，而且特大暴雨对房屋的破坏力也是异常猛烈。根据7月22日河南省应急管理厅发布的数据显示，此次暴雨灾害已造成倒塌房屋80户187间，严重损坏房屋8户24间，一般损坏房屋623户404间，灾害造成直接经济损失23071.05万元。

这场暴雨过后，高层住宅的2大缺陷更是暴露无疑：缺陷一，对电梯依赖度太大。郑州市内涝严重，数千个小区整栋楼断水断电，电梯也停运。很多家住二十多层的居民直言，没有勇气下楼。因为停电后无法乘坐电梯，只能走楼梯。二十多层的楼梯，别说年轻人爬不动，老人孩子更是严重吃不消。其中某小区的业主在网络上发布自己的受困经历，由于电梯停摆，家住33楼的自己3天没有下楼，救援物资也上不来，吃喝用水全靠楼下的邻居接济。

对于高层住宅对电梯的高度依赖缺陷问题，有人可能会说，这是突发大事件时才有的问题。其实不然，据居住高层10年的老业主亲身体会，二三十层的高楼对电梯的依赖任何时候都很大，可以说没有电梯基本无法出行。

二三十层的高层住宅，通常情况下都是两梯四户设计，这意味着电梯的使用频率会非常高，这就必然导致其故障率普遍较高。虽然不可能两部电梯同时出故障，但即便有一部电梯停运，对于最上面的几层的住户来说，上下楼也会非常消耗时间。据这位10年的老业主反应，他住在33层，每天早晚高峰期时，等电梯的时间最少是15分钟，如果遇到有一部电梯故障，等电梯的时间可能拉长到半个小时。

此外，该业主还提到一件自己的特殊遭遇：刚拿到新房装修时，购买的板材超出电梯尺寸，需要工人爬楼梯运输到家里，本来可以通过电梯一分钱不花，最后不得不按楼层高度支付了近千元的工人运送费。

缺陷二，救援难度大。尤其是三四十层的超高层住宅，现有的消防设施不足以满足救援需求。很多中小城市最高的救援高度在六七十米左右，这意味着，一旦发生火灾、地震等事故灾害，高楼层的住户恐怕只能依靠家里的设备来独自完成自救。

此次河南大雨，郑州的一位市民就亲身经历了这种“救援难”的遭遇。7月21日，家住郑州管城区一栋34层的高层住宅楼的市民王先生的父亲突发脑溢血，当时正值大雨狂泼之际，自己所在楼栋又遇停电，电梯不能使用。但是爬楼梯不仅需要体力，还需要时间，这会大大延长老人的送医时间。在这千钧一发之际，张先生只好求助当地消防。最后消防部门快速调度直升机才得以按时将老人送医。王先生事后回忆起当时的经历还表示后怕，如果没有直升机救援，后果将不堪设想。

过来人指出，高层住宅除上述2大缺陷外，还有3大硬伤：

硬伤一：高层住宅的容积率较高，环境及居住舒适度较差

近年来，为了满足不断增长的住房需求。高层住宅不仅越建越高，而且容积率也是越来越高，4.0、5.0的容积率非常普遍，有些甚至能离谱到7.0。

高容积率意味着一个高层住宅小区要容纳非常多的人口。比如笔者曾经居住的北京京通苑小区，总共四期，80多栋三十层左右的超高层住宅，而且多是两梯六户设计，也就是说一栋楼就可以居住360户。如果按一户3人计算，那就是1080人。80多栋楼基本上可以解决近万人的居住需求。

高容积率设计虽然可以解决更多的居住需求，但却有很多硬伤，比如楼间距小，公共区域绿化、设施少，公区道路狭窄等。这样毫无品质可言的高层住宅，通常都是外来务工人员的聚集地，其中的租户也多以普通上班族、保安、服务业人员为主。据笔者了解，该小区的很多房子常年作为公司员工宿舍使用，一套普通三居室住宅，里面一般要居住10-15人。

如此拥挤的设计和杂乱的人员聚集，就使得整个小区的老化速度非常快。此外，由于人员流动大，且不同时段的工作人群聚集，也使得整个小区非常吵闹。有时候到凌晨一两点，还能听到公区有人在聊天打闹，毫无居住舒适度可言。

硬伤二：公摊面积大，得房率低，每年将在物业费、供暖费等上面多花不少冤枉钱

很多人看不上2000年以前建成的老旧小区，但殊不知这些步梯房老旧小区的公摊面积只有10%左右。反观现在的摩天大楼，公摊面积普遍高于30%。这意味着购买一套总面积100平米的房子，最后实用面积仅有70多平。以2021年6月底全国均价10720元/平计算，仅公摊部分就吃掉了购房者二三十万的成本。

高层住宅公摊面积大，除买房时需要缴纳高昂的不必要契税和维修基金外，未来的几十年，购房者都不得不为公摊面积对应的物业费、供暖费，未来还有可能出台房产税、空置税买单。这些钱多半都是冤枉钱。相比之下，很多4-7层的多层住宅，公摊只有10%左右，就会为购房者节省很多不必要的额外开支。

硬伤三：水压低、水质差，严重影响日常生活

现在的超高层住宅，普遍都面临高楼层水压低的情况。21世纪财经曾经报道，河南安阳某小区，顶楼30层的住户水压小得可怜，接满一桶水需要10分钟。业主诉苦：“入住1个多月，冬天洗澡分两步，先洗头，洗好头擦干，再脱衣服洗身，否则，洗到一半，水肯定会冷，很容易感冒。”不仅如此，她还发现，一个人在洗澡，家里其他人就无法用水。邻居家一开水龙头，自家水流就变小，不时出现断流，断流短则几秒，长则40多秒。小区水压不稳定，还导致67户住户集体投诉。

有些小区虽然二次供水满足了水压的需求，但是由于二次供水需要定期清洗水箱，但很多物业往往不作为，不会定期清理蓄水池，这就导致很多时候供到高层住户家里的水会很浑浊，有时候里面还会有小虫子。高层住宅水压小、水质差的情况，严重影响了高层住户的日常生活。这样的案例不在少数，大家上网随便一搜索就可以发现很多类似情况。

我们不止一次说过，现如今的房价已经严重和居民的工资收入脱节，这就意味着很多人购买一套房子需要积攒二三十年，换言之绝大多数的人一辈子可能只有一次购房的机会。因此，购买一套较为完美的房子，几乎是每个人的梦想。地段、交通、配套、开发商、物业等通常是很多人首要考虑的问题，因为这些会最大程度决定房产未来的升值情况。对于户型、楼层、公摊、层高、朝向这些真正关系着未来居住体验的项目，很多购房小白往往很容易忽视。这就导致很多人，在买房不久后就会后悔不已。尤其是楼层选择的错误，将会在后期的居住使用体验中产生很多问题，这些问题往往会让很多人住得闹心。

所以，购房时长远考虑还是非常有必要的。那么到底什么样的楼层才是最合适的呢？建筑工程师以及过来人给出了经验：多层住宅，3、4、5楼是最舒适的楼层；小高层住宅，4-10层性价比最高，居住体验也最好；此外，如果非二三十层的高层住宅不买，过来人建议购房者选择相对较低的楼层，6-12层最合适。

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