房东和租客都要留意：明年起，“新禁令”下，4类房子将不得出租

对于数以万计的年轻人来说，买房真的越来越难了，这体现在两个方面：其一，各大城市的房子单价、总价都已经“高得离谱”，房价已经严重和工资收入脱钩了。尤其是在一二线城市，普通人想凭借工资收入买房，几乎是异想天开。根据中国房价行情网发布的数据显示，截止到2020年底，全国平均房价超过2万/平的城市有25个。这意味着在这些城市购买一套房子的门槛已经提高到了近200万，即使是首付三成，也要准备资金65万。但2020年城镇居民人均年结余资金不足1.5万，这么算下来攒够首付款至少需要43年。就算是一家三口一起努力，至少也需要14年；

其二，稍微有点潜力的城市都在限购，买房连续两年社保，甚至是三年社保已成常态，很多人虽然在大城市工作，但多在经营管理不规范的小公司，社保不交或断交现象频出，这导致很多人没有购房资格。叠加近两年金融政策收紧，很多人购房申请贷款难度加大，银行放款周期拉长。更重要的是，从2017年后，商业银行贷款利率不断上浮，这大大增加了刚需的购房成本。

正因为此，实业家曹德旺才直言不讳表示，现在的年轻人生存压力很大，掏空家里长辈们的钱包都不见得能凑够房产的首付，就算勉强能支付首付，未来二三十年也要一直为银行打工。“房地产是民生产业，不应该把价格炒得那么高。城市是市民的城市，而不仅仅是有钱人的城市。”

不得不说，曹德旺的话说进了无数人的心坎里。但回过头来，我们仍然要面对房价严重偏高的现实。而且从近几年调控的结果来看，想靠调控把房价“打趴下”，回到几年前，回到每个人都买得起的地步是不可能的。

房价高企不下，严重和工资收入脱钩，年轻人靠打工挣钱买房，越来越难。更有甚者掏空“6个钱包”也凑不齐一套房子的首付。而买不起房子，年轻人在大城市就很难立足，与此同时恋爱、结婚、生育等都一并受负面影响。所以任泽平直言，高房价抑制阶层流动和年轻人奋斗的梦想，“寒门难出贵子”现象突出，年轻人不婚不育观念日趋普遍。

在大城市，数以万计的人只能“望房兴叹”，那么他们的住房问题该如何解决？国家给出了答案：8月31日，住建部长王蒙徽在国新办发布会上明确表示，未来会通过大力发展保障性租赁住房，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题，努力实现“全体人民住有所居”。一句话，年轻人未来买不起房也不用怕了，国家会大力发展租赁市场，让人人都住有所居。

事实上，随着买房难度越来越高，很多人已经把租房作为解决居住问题的第一选择。尤其是四大一线城市“北上广深”，租房甚至长租，已经成为城市青年解决居住问题的唯一选择——不论是刚刚工作落脚，还是家庭周转过渡，都免不了要租房子。

根据艾媒咨询的数据，截止到2021年6月末，全国房屋租赁市场租赁人口总量已经高达2.3亿。此外，《2021中国城市租住生活蓝皮书》也预测，到2030年中国租房人口将达到2.6亿，租赁住房市场规模近10万亿元。届时全国城镇中将有三分之一左右的居民或者家庭采用租赁住房模式，特别是人口基数多的大城市，租赁比重甚至将超过60%。换句话说，未来租房将成为绝大多数大中城市解决居住问题的主流方式，尤其是人口净流入的重点城市，租赁住房将成为新市民和青年人解决居住问题的最后一道防线。

租房市场，未来的发展潜力巨大，且承载着国家实现“全民住有所居”的重要责任担当。然而，现实中我国的租赁住房市场却呈现出了几个很严重的问题：1、承租人法律意识薄弱，权益难以保障；第2、出租住房基础设施差，存在安全隐患。比如有些房东、二房东或房产中介，不顾承租人的身心健康，把明知有问题的甲醛超标的房子对外出租等；3、租户关系不稳，纠纷多发。根据调研，大量有长期租赁需求的人都很难租到长期稳定的房子，期望租期2-3年的租客有48.4%租期在一年以下或1-2年，期望租期3-5年则有55.9%未能达到预期的租期。纠纷多发的根本原因是，房东在整个租赁关系中，占主导地位，因此往往对租客颐指气使，甚至经常出现恶意涨租金、房东赶人、不退押金等情况；4、二房东、黑中介等利用信息差赚取租金差价，多收佣金等。

专家分析认为，我国的住房租赁市场之所以会存在以上3大问题，根本原因是我国的住房租赁市场发展落后，机制不完善。事实上，直到今天，住房租赁市场存在的很多纠纷问题，仍然处于“无法可依”的状态。因此，在这种市场环境机制下，承租人作为权利弱化的一方，权益很难得到有效保障。

为了建立健全的法律法规制度，为了提高住房租赁立法质量，更为了维护租客的切身利益，我们看到，过去这几年，国家一直在大力发展和规范住房租赁市场。主要从三方面入手：第一是加大公租房建设力度或财政补贴力度，提供更多的低价租赁房源；第二是提升租住质量，确立租房观念。最值得肯定的是，各大热点城市“国家队”开始进场了，而且部分城市开始试点“租购同权”；第三是确定相关法律法规，维护租客利益，保证租金的稳定。

说到“相关法律法规”建设，就不得不提2020年9月7日，住建部发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》。该“条例”一度被业内专业人士称赞为，将影响我国租赁市场向好发展的重要法规。截止到目前，全国已经有12个城市在积极响应，且加紧制定地方性法规。其中进展最快的是北京，11月底，媒体报道，《北京市住房租赁条例（草案）》已经提请一审，距离正式实施只差一步之遥。

易居研究院专家透露，北京租赁“新规”最快在明年2月份会正式出台，最迟也不会超过6月份。北京向来是全国的“风向标”，北京的租赁“新规”一旦落地，后续势必会有更多其它城市跟进。也就是说，从明年起，房屋出租就将全部按“新规”办。

不仅如此，专家还提醒广大房东和租客都要留意，新规和之前的租赁法规有很大差别。这意味着明年租房“新规”一旦实施，情况会发生重大变化，内容将涉及出租房源、押金支付、房屋转租续租等多个方面。

第一、押金收取问题，最高允许“押一付三”且资金需监管，明显利好租客

“新规”明确规定：住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金。并规定收取的押金会通过第三方专用账户进行托管。

现实中，房东、中介收取房客租金、押金时，往往形式混乱，而且有些房东还会“见人下菜碟”，遇到着急租房或女性等弱势租客时，往往会多要押金，而且要求对方一次性付全年或者半年的房租，一方面是为了彻底锁住房客，另一方面是为了后期租客退租时好“敲竹杠”。

新规明确房东或机构在收取押金时，最高只能按照“押一付三”，且明确要求押金必须进专用托管账户，这显然是在维护承租人的合法权益。通过现象看本质，该规定重点规范约束的对象就是近年来迅速崛起的长租公寓和二房东群体。

第二、房屋续租、转租等问题

续租明确了三个租客最关心的重要问题：第一是租赁合同期满后，双方续订或重新签订合同时，经纪机构不得再次收取佣金；第二是房东如果以卖房名义驱赶租客，租客有优先购买房子的权利；第三是房屋所有权变更，不影响租赁协议的持续。比如房东把房子赠与子女，房产证所有权人有变更，但租赁合同仍然有效。

转租同样明确了两个问题：第一是合法的转租，需经过房东同意，且转租的租金不得高于原租金。租客私自提高租金，获取的差价收益，归房东所有；第二是，未经房东同意，私自转租牟利，房东有权追究租客责任，即可解除合同，收回房屋。

第三、明年起，“新禁令”下，4类房子将不得出租

前文提到了，在现有的租房法规体系下，不管是个人房东还是机构单位，对外出租的房源都不涉及质量把控。也就是说，市面上几乎所有的房子，个人和机构都可以以赚取利润的目的对外出租。这就存在一个非常严重的问题，这些房子可能危及承租人的人身健康，或者有些根本不具备合法产权的房子，未来涉及纠纷时，租客的权益无法得到保障。

所以新规明确规定，明年起有4类房子不得出租，专家把这条规定称为租房“新禁令”。这4类房子分别是：1、不符合建筑、消防等方面的标准和要求的房子；2、室内装修不符合国家有关标准，危及承租人人身健康的房子；3、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住；4、其它依法不得出租的房子。比如设立居住权的房子、房屋产权不明晰的房子、违建房子、危房等。

有人可能会说，本来市场上房源就少，现在新规又规定4类房子不得出租，某种程度上减少了房源，对于构建租赁市场的稳定不利。对此我们不敢苟同，“新禁令”下，4类房子不得出租，非常有必要，因为这些房源日后很可能造成不必要的纠纷，严重的还可能危及租客的人身安全。这是头等大事，不可儿戏。比如甲醛超标的房子，根据医学资料显示，房屋甲醛超标，是儿童发育畸形、白血病、癌症、免疫力下降、呼吸道疾病等的主要诱因。这类房子如果不明令禁止，租客一旦承租，后果是非常可怕的。

对于“新规”明令禁止对外出租的4类房子，不光租客要留意不能再承租，房东同样要留意不能对外出租，房东如果明知不可为而为之，轻者面临罚款，重则可能承担刑事责任。

第四、租金显著上涨时，可以用行政手段干预，比如出台“房租指导价”等措施

承接上一条，有人肯定会认为，新规“禁止”4类房源出租，在一定程度上会导致租赁房源供需不平衡，继而会导致房屋租金上涨。对此，新规设置了“应对之策”：住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以对市场采取价格干预措施。

明眼人都看得出来，这个政策脱胎于近期的“二手房指导价”政策。其主要针对的目标是，市场上可能出现的房产中介、二房东、长租公寓等哄抬房屋租金。此外，值得一提的是，今年的8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。

“租金指导价”政策，真的能实施起来吗？真的会起效吗？有专家发出了不同声音：一方面，市场上相当比例的房屋租赁合同签订不规范，而且有不少压根没有合同，只是口头形式，所以很难通过政策调控；另一方面，租金涨跌受市场自主调节作用更大，认为干预，可能适得其反。

在我们看来，真正的稳定租赁市场、稳租金的核心策略，应该是构建合理的供给，从源头上解决问题。正如前面专业人士提到的，加大公租房建设力度或财政补贴力度，提供更多的低价租赁房源，从“开源”入手增加租赁用房供给，才是有效稳定市场租金的科学有效之举。

第五、对租赁企业、中介等的规范与惩罚问题

此外，新规还对中介发布虚假房源、违规提供金融产品和服务等行为进行了规范，并明确规定房地产经纪机构不得开展住房转租业务。“转租”是租赁企业从房主手中租来房子，再租给租户，这过程中发生了两次租赁行为。禁止中介机构做转租，我们认为是非常正确的，现实中很多中介从房东手中租来房子，然后涨价出租，甚至是简单装修，装修材料不达标，然后就高价出租，这种赚差价的行为，不仅推高了租金价格，还损害了租客和房东的利益。

新规还明确对涉及6项违规情节进行不同程度处罚。比如对于房产经纪的代收租金、非法转租、发布虚假广告、诱导租客办理租房贷等的，根据情况不同，处罚金从5000元到10万元不等。值得一提的是，新规重点对不符合装修标准的住房设置了惩罚条款：租赁企业应当遵守相关规定和标准，如发现质量不达标，出租人为个人的，可处5000元以上1万元以下罚款；出租人为单位的，可处1万元以上5万元以下罚款。此外，新规明确规定，房东或者中介机构人员，采取暴力、威胁或者断水、断电等方式迫使承租人返还租赁住房或承担合同约定以外费用的，构成犯罪的依法追究刑事责任。

总结：迄今为止，我国住房租赁市场还处于发展阶段，市场机制建设相对落后。好在，国家已经意识到了未来租赁行业在房地产中的重要作用，也开始着手建立完整的管理和服务体系，搭建完善健全的法律法规政策。明年起开始实施的“新规”，可以说直击现在租赁市场的四大乱象：“黑中介”、“群租房”、“哄抬租金”、“抢占房源”，且每一条规定都直击年轻人租房痛点。基于此，我们有理由相信，未来租房租赁市场会越来越规范，租客和房东的切身利益也将得到充分的保障。

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