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为何越来越多的人从高层搬到多层?老业主:4大“硬伤”,住够了

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  • 2022-01-18
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2005年起,我国的商品房市场才真正迎来爆发式发展,尤其是一二十层的电梯房问世后,无疑彻底颠覆了国人对传统住房的认知——不用爬楼梯,轻轻一按电梯按钮就能迅速抵达家门口,实在是太香了。此外高层电梯房的采光好、通风优、视野大、无蚊虫、质量佳等优势,更俘获了一大批购房者的芳心。

自此,很长一段时间,绝大多数人买房遵循的第一原则就是“买房要买高层”。开发商也正是抓住了购房消费者的这种心理,所以在给一栋楼定价时,次顶层及以下的4-5层高楼层的房子价格也最贵。

不过,最近几年,随着房地产“两个重要信号”的释放,购房者的买房底层逻辑也发生了翻天覆地的变化:买房不再刻意“追高”,而是顺应趋势地更倾向于购买多层以及洋房。

这两个信号分别是:一、越来越多的专家学者开始意识到,高层住宅不能再大肆开发建设了。一方面,我国住房整体已经“供大于求”,尤其是一些偏远的三四线城市,新房存销比超过48个月,一套房子不开发都够卖4年。尤其是炒概念的新城区,亮灯率不足10%,房子严重过剩。换言之,我们缺的是好房子,而不是几乎已经“泛滥成灾”的高层住宅,这类没有未来的房子;另一方面高层住宅的弊端也越来越明显了。部分专家甚至直言,随着时间的推移,未来高层老化、衰败的速度会大幅加快,由于拆迁成本高、难度大,这类房子不可能再拆除重建。基于此,专家认为一二十年后高层住宅大概率会沦为城市中的“永久贫民窟”,居住不舒适,投资也毫无价值。

这类观点的提出者如果是普通人也就算了,但恰恰提出的人都是重量级专家,比如东北财经大学经济研究中心主任周天勇、北大光华管理学院朱国钟教授、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授等;

二、从2020年起,国家就出台了“限高令”,而且是两年内3次提到“要对城市中的高层建筑高度进行严格限制”。尤其是2021年5月份,住建部等15部门印发的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》,更是对未来县城商品房住宅的开发建设设置了严格的规范:县城新建住宅以6层为主,6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%,县城新建住宅最高不超过18层。

房产专家刘博直言,房地产野蛮发展时代,房价一路上涨,很多人只想着投资买房赚钱,很少关心所购买的房子是否居住舒适,是否有未来。当大潮退去,房地产回归居住属性,房价回归平稳时,我们是时候矫正一下买房的标准了,不能再一窝蜂盲目买房了,否则等待自己的不仅仅是居住不舒适,还可能是无人接盘而彻底砸在手里。

事实也证明,2020年后,国人的买房逻辑确实发生了巨大变化,改善型购房者更倾向于购买多层和洋房,即使购买高层,也不再一味“追高”。换言之,越来越多的人从高层搬到了多层——某知名房产交易平台公布的“2020年度购房者选房偏好报告”显示:2020年二套房购房者中,有46.3%购买的是多层电梯房,有28.5%购买的是洋房,高层住宅的比例由2016年的48.9%降低到了不足20%。另外,二套房购房者在购买高层住宅时,最喜欢的楼层是6-12层,此前是14-17层(总高18层为样本)。

为何越来越多的人从高层搬到多层?懂行人士总结主要是两方面的原因:其一、受“高层贫民窟”论和“限高令”影响,中国的购房者向来喜欢顺势而为,尤其是投资客更擅于从政策中捕捉对自己有利的信息,并且付诸行动——国家开始对高楼“限高”,并明确未来县城住宅开发建设“不能超过18层”,释放的信号再明确不过,高层住宅没有未来。叠加很多刚需买房是奔着住一辈子去的,所以当“高层贫民窟”的观点一出来,直接就“劝退”了一部分购买高层住宅的意向客户——没有谁会心甘情愿把大半辈子辛辛苦苦挣来的钱,换成一套未来可能沦为“贫民窟”的房子;

其二、2008年-2018年,这是我国商品房市场大跨步发展的十年,更是购房者居住各类商品房拥有亲身经历的十年。俗话说得好,实践出真知,居住的亲身经历总结的经验是,买房不能盲目追高,多层、洋房才是更优的选择。这也很好地解释了,为什么二套房购房者中有接近5成都购买了多层。

有人可能会问,我从来没住过高层,住高层到底是什么感觉?笔者接触的两位在高层住宅居住了12年的老业主的亲身经历,可以给大家作为参考。这两位12年老业主异口同声坦言,“高层住宅有4大明显的硬伤,让人住得非常窝火,我们早就住够了。如果不是因为房价上涨,换房成本大增,再加上孩子适应了这边的环境,轻易换房对于孩子的成长不利,自己早就卖掉高层换多层了。”

高层的“4大硬伤”到底是什么,12年老业主娓娓道来:第一、容积率高、环境差,居住体验非常不好。

6万方的土地,密密麻麻盖着16高楼,最高的有33层,小区的容积率高达5.0以上。刚买新房的时候,想着人多以后热闹,也可以多交朋友。但真正入住后才发现,高容积率的小区居住体验感真的非常不好。一是人员杂乱,噪音很大。楼下遛弯的、送快递的、遛狗的、小孩子放学后奔跑嬉闹,你追我打,这些声音都可以清晰地传到楼上;二是人多公共设施配比严重不足,有时候想下楼坐坐,都没地方休息,公区配套设施使用频率高,故障率也高,经常出现健身器材损坏无人修理的情况;三是物业服务明显跟不上,地面破损、路灯不亮、车库清理、草坪维护等这些基础的作业都做不好;

第二、对电梯依赖度特别高,等电梯要20分钟

这两位老业主一个住28楼,一个住26楼,当时购买的单价算是整个小区最高的,但是入住后才发现,所谓的电梯房不仅满足不了基本的上下楼需求,很多时候都给人“添堵”。28楼的业主反映,自己所在楼栋是一梯四户,刚入住的前两年,小区入住率不高,上下楼乘坐电梯比较快,等电梯不需要太长时间。但是入住5年后,情况完全不同,整个小区的入住率高达六七成,两千多户居民挤在一个社区里,光自己所在楼栋就有一百多户家庭。对电梯的需求特别大,尤其是早晚高峰期,等电梯的时间最长要20分钟。遇到其中一部电梯发生故障停摆时,等待的时间还要加长。如果两部电梯都坏,爬楼更是一件想想都腿软的事情。

该业主透露,现在小区房龄才十来年,电梯就已经不堪重负了,可想而知二十年后会是什么情况。有人可能觉得到时候可以用房屋维修基金更换新的电梯,我们只能说,这种想法太天真了:一方面,物业很难20年不动用维修基金,整个小区需要维修保养的地方太多;另一方面,随着时间的推移,未来电梯的造价、安装、维护等费用肯定会上涨,即使维修基金仍然在,也不一定够用。

第三、公摊面积系数高,得房率极低,物业费、取暖费等分文不少

一提到公摊面积,两位老业主就感到愤愤不平,明明购买的是100平的房子,最后套内面积竟然不足80平。但最可气的是,每个月缴纳的物业费、取暖费等却一分不少。说句不好听的,在现如今的高房价局面下,仅公摊部分这一项就吃掉了购房者二三十万的成本。

一般情况下,高层的公摊面积系数在20%左右,但是大家可能发现了,近年来,高层公摊面积系数有逐渐上升的趋势。前不久,媒体报道青岛某楼盘,公摊面积系数竟然高达46%,更早之前山东高密,某商品房住宅小区的公摊面积系数高达52%。对比之下,多层电梯房和洋房的公摊系数就低得多,一般都能维持在12%-18%之间,而且开发商很难在多层住宅上利用公摊面积牟利。

第四、硬伤四:安全隐患大,火灾等救援难度极大

老业主直言,前几年很多用户都喜欢把电瓶车推到家里充电,小区里也曾经发生过火灾,所幸都是小事故,而且都有人在家里,没有酿成大祸。但高层住宅的安全隐患大,这是无法忽略的,尤其是家住二十多层的高层住户,遇到火灾时,救援难度很大。根本原因是城市的消防救援设备无法满足需求。我们查阅资料发现,一般的消防登高云梯,最高只能达到五六十米,只能够到十四五层。这意味着,二三十层的高层一旦发生火灾,将很难及时得到救援。尤其是中小城市,更不可能满足救援需要。

有人可能觉得高层火灾发生率很低,这没什么好担心的。事实并非如此,通过上海高层火灾大数据分析,以高层建筑10年寿命为计算,火灾发生概率为13.85%;以30年寿命计算,则火灾发生概率高达41.55%。如果按照高层建筑的设计寿命70年计算,火灾发生概率几乎为100%。这和大家心目中的理解,恐怕相距甚远。

此外,高层住宅还存在空调难安装,安装人员多收费用的情况。有时候遇到难安装的楼栋,给再多的钱,安装人员也不愿意干。笔者就亲身遇到过这样的事情,三年多了,笔者家里的一个小房间的空调因为难安装,到现在都没安装。倒不是不想安装,而是怕安装后,空调出现故障,未来拆卸、维修都会更麻烦,所以索性就不装了。有些高层住宅小区,还有水压下,通风好过头的烦恼。

有人可能会说,如果每个买房人都为发生概率很小,或者说二三十年后才会发生的事而担忧,那么可能最终买不到房子,因为根本没有完美的房子,即便是多层、洋房,甚至是别墅也都或多或少有一些弊端。

这话没错,但我们真正想说的是,人无远虑必有近忧。虽然当下中国的高层建筑很少出现沦为“贫民窟”的案例,但是不代表上述提到的高层的4大“硬伤”在买房的时候可以不考虑。尤其是对于掏空“六个钱包”买房的刚需来说,一辈子可能只有一次买房的机会。所以在买房前了解清楚高层的“硬伤”,在经济条件允许的情况下,帮助其及时“避坑”,这才是我们写这篇文章的目的。

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  • 编辑:王莎
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