机场建材市场中海建材(中海在北京所建的重点机场)

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9月25日，似乎是找准了大兴国际机场开航运营的东风，北京市在这一天出让了三幅位于南城的土地。值得注意一下的是，这三幅土地中，丰台石榴庄地块的溢价率为5.66%，庞各庄限竞房地块则是底价成交，唯独瀛海地块的溢价率，达到了25.8%，瀛海地块的最后赢家，是中海地产。

土地出让，总是热热闹闹。但是，如果你是个在北京谋生的开发商，那么，万万不可只看热闹。这其中有两点原因，攸克君可以先做提示：

1.严格执行限购政策下的北京楼市，基本上和车市一样，有资格可以买房的客户，实际上在一定时间内，是有一个总量的。同时，城市格局的变化和调整，又往往考验开发商的战略判断能力。如果错失一个即将快速起飞的区域，那么损失是巨大的。所以，从这一点上看，土地市场是先行信号，那些大开发商的战略判断能力，不是没有来由的。

2.这些开发商，如果是过往成功项目多，市场口碑好，操盘能力强的房企，那么，请一定大致准确估算这个项目的入市时间，这往往能够加速城市功能布局发生变化的速度，反过来说，则是缩短了低点进入的窗口期。

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从以上两个角度而言，瀛海地块的最终赢家中海地产，足够值得受到关注。这同样有以下几点原因：

1

瀛海地块粗算的楼面成本价约在3.3万元/平方米。不过，从融资成本的角度看，中海地产优良的信用表现，使得企业整体的融资成本能够维持在较低的水平。更通俗一点说，就是中海地产的钱更便宜，在加上中海地产系统性的成本管控能力，往往意味着在财务起点上，这就是一个有竞争力的项目。

2

中海在北京近年来佳作频出，市场口碑很好，尤其是在南城地区，中海地产作为了在北京重要的战略布局。在瀛海地块前，中海拿下了位于丰台的造甲村地块；而在更早之前，与此次的瀛海地块比邻，中海还开发了瀛海府，因此，在整个南中轴线的开端上，中海有多个项目互为犄角，这是一种战略布局。

3

中海在北京连续出现了多个项目热销案例。在北京严格执行限购政策的情况下，中海望京府、云熙，到2019年6月时，分别已经完成了100%和93%的去化。这说明了中海北京营销团队的战斗力。

4

中海在北京的若干项目中，都体现出了极强的产品设计能力。围绕房住不炒这个基本定位，中海将户型面积、比例适配、实用性、舒适度等因素合理优化配置，通过产品将投机、投资性类购房需求隔离在项目以外，而几个项目的快速去化，也恰好说明了这一点，得到了市场的广泛认可。

5

最后一点，中海操盘团队的运营水平效率近年在北京市场表现得十分出色，从拿地到开盘这个最重要的时间结点上，往往比同业项目节奏更快。这在有效客户一定的当下北京楼市的竞争中，这一点是非常系统性的优势。

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如果上述5点，均能很好地在瀛海地块项目上得到体现，那么，这大概率又是一台北京楼市的造城大盘。攸克君特意向中海的朋友询问了一下，如果加上之前的瀛海府一期、二期，中海在这个区域的总货值大致约有200亿元的总量。如果将瀛海地块先看做是瀛海府的三期，那么，这座城的客户市场体量，将是十分惊人的。

说到这里，攸克君真心觉得，对中海拿下此次瀛海地块想做成一个什么项目，确实有很大必要的了解，尤其是在大兴国际机场开航运营，南城迎来新的城市发展机遇，且又中海将南城作为北京业务发展重要战略布局重点的背景之下。

攸克君特意向中海北京的运营团队了解一下情况，从思想认知和基本判断的层面，中海操盘团队对市场保持着十分清醒的态度，他们对当前市场合格客户数量及其分布有着清楚的认识，因此，认定这个项目必然是要在相对较为激烈的市场竞争中打拼之后，才能有成果收获的项目。换句话说，中海是以一种危机感+使命感为出发点，来做这个项目的。诸君万万不要觉得这一点形而上不甚重要，到最后，往往项目成败的胜负手，就在这里。

因此，从整盘定位上看，瀛海地块是会作为中海在北京南城战略布局的重要组成部分。中海团队曾在内部进行过十分充分的研判，认为大兴国际机场开航运营之后，北京成为了又一个拥有双国际枢纽机场的国际大都市。因此，机场将在很大程度上，改变和影响北京的城市功能格局，南城以及机场所在的大兴，将迎来重大的发展契机，从产业结构、人口数量和素质、公共配套等方面，都将有显著性的提升。中海在北京，必须抓住这个机遇。

中海内部籍此确定了构建中海在北京的南中轴线战略，既通过瀛海府、造价村地块，以及现在瀛海地块等，形成优势的产品布局。这是中海整体的区域布局战略。瀛海地块，是其中的重要一颗棋子。

在这样的战略定位基础上，中海仍然还会坚持房住不炒、不赚土地升值的利润等原则，确定产品设计、操盘思路，从而最终达到，快速去化，良性运转的效果。

这就决定了，在产品设计层面，中海的操盘团队，确定的是低总价、好产品的设计思路，以全生命周期产品的思路为主导，充分考虑成长性，并以此为出发点，更加合理地设计承重墙位置，从而保证用户在不同生命周期内，可以根据家庭结构的变化等因素，对住房功能布局进行调整。

户型面积方面，目前尚无确定消息，仅有一枚坊间89平米三居户型流出，该户型采用三室两厅两卫的设计，堪称又一款网红户型。至于瀛海府三期产品最终如何呈现，值得期待。

与此同时，在园林、精装修上，中海方面也将有更具竞争力的配置方案。例如，在精装修方面，中海方面初步确定，采用52项精装修的核心配置；同时，在园林方面也将有更大的投入。中海的总体思路概括就是：小户型也可以有春天。

除上述产品硬核的升级，新拍地块的配建商业是又一大亮点。据中海方面透露，将打造以鹿为主题的商业空间，与售楼处的商业氛围和太空鹿超级IP相互辉映，提供购物娱乐休闲一站式解决方案，将项目打造为南城潮流生活的聚集地。

中海把这样一座城，选择了这样一个时段，悄然安置在了南城，并决意在此深耕，这意味着什么，同业朋友们可以好好思考。

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