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北京房价上涨,不过是千万富豪的游戏,你要接盘吗?

  • 来源:互联网
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  • 2021-01-22
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近期,北京二手房肉眼可见的巨大跳涨掀起了朋友圈的焦虑狂潮。

不少人问房叔,二手房涨了,新房是不是也要涨?郊区有戏吗?纷纷摩拳擦掌,借钱也得上车。

叔总是号召大家做个理性的人

叔以为这轮趋势主要有三个主要原因:入学政策变化导致的西城海淀学区房上涨、大环境的货币超发以及某些个人贷、经营贷放宽,导致很多钱流入房市。

同时要注意的是,北京楼市行情是被政策卡着脖子的,市场再狂热也脱不开“房住不炒”,政策的风吹草动应该是房价的决定性因素。

靴子落地之日,就是炒房客梦断之时。

1

西城海淀学区房上涨

北京一部分二手房的确涨价了。

比如海淀上地区域这套两居室、临铁,60多平的小户型,从2020年下半年开始频繁调价,挂牌价从700万一直涨到900万。

再看西城对口宏庙小学的宇宙网红盘“丰汇园”,最小户型的单价已经达到25-26万。

不到40平米的老破小,总价超过了1000万。

东城区也在温和上涨。

和平里四小的对口房源“民旺园”近期涨价20万

总结起来不难发现:领涨的是核心地段的学区房,从来不是用来住的普通住宅

贝壳总结去年涨幅最大的小区,大部分是上地、中关村、万柳等学区竞争最激烈的片区,这里有全世界最焦虑的海淀家长,托起明天的希望。

(此外值得注意的是“码农房”,回龙观片区的融泽嘉园、金域华府一期也涨势强劲。)

房叔看来,核心地段学区房会涨价是意料之中的事情。

疫情的反复、购房需求的长期积累、西城731政策的巨大后挫力,是这轮涨价的重要原因。

731新政之后,学区房热度不减,因为没有人希望自己的下一代阶层滑落。学区房就是售卖希望的最好生意,哪怕这个房子是多校划片的盲盒。

北京的教育资源的不平衡的,其实对资源的争夺就是阶层的比拼,是家庭资产能力的一次碰撞。

所谓海淀拼娃,西城拼爹

今年北京高考700分以上考生共80人,其中,海淀区57人,西城区14人,东城区6人,朝阳区3人。教育资源不平衡的结果,就是海淀西城的学区房会越来越抢手,越来越贵,有产者才能上位。

一流学区房的入门级房产,比如中关村三小的蜂鸟社区,已经变成了“疯鸟社区”,最高成交单价已经超过20万/平米

持有海淀西城学区房的家长群,无疑也是千万富豪俱乐部

一线城市优质房产的价格,代表的是一线城市精英群体的购买力,人人都想要市区顶级学区的次新大平层,买不起则选顶级学区的上车老破小,价高者得。

那资产不足千万又迫切需要上学的家庭,有什么选择?

焦虑是永恒的,内卷越激烈,房价越高。

房叔承认部分片区涨价的行情,但涨价的结果应该是北京房产市场价格的分化,而绝不是普涨。

某些楼盘和中介,借此机会推销自己项目,叔以为不可取。

2020年有几个新盘不错,买得早选得准的算慧眼识珠,但还有一些有硬伤的盘,要么地段不行,要么产品力欠缺,恐怕将来二手房价不升反降。比如城南某楼盘的“水帘洞”维权房,通州某楼盘的学校问题,丰台某楼盘的地铁震动,房山某项目过于遥远……在此不多点名了,相信最近有购房打算的朋友深有感触。

而把学区房涨价发散解读为普涨,让你去买偏远郊区房的人,就不是蠢就是坏了。

他们只负责把房子卖出去,哪管以后房价腰斩,洪水滔天。牢记北三县的惨剧,不要好了伤疤忘了疼。

图源:房东看世界

事实上,房叔还有一点担忧,买房一定涨的信仰已经破灭了,投资者抱紧核心地段学区房,实际是抓紧了最后的稳健保值资产,这很有可能是楼市的最后领地。

所以面对市场普遍乐观的炒房热情,房叔一直抱着怀疑态度

房价什么时候涨、什么时候跌,不一定在于市场,很大程度上是政策干预。什么时候靴子落地,炒房客就歇了。

2

大环境的货币超发

有人说,全国四大一线城市,按照“深广上北”的顺序房价轮动,总会轮到北京。

我们看看这几个城市都是怎么涨的。

深圳自2019年下半年开始涨幅最大,但西片涨幅远大于东片。这主要由于示范区政策利好、产业集聚、广东流入的就业大学生大幅增加等原因,再加上炒房热情不减……它的基本面是最好的。

广州是从去年3月份启动行情,这和广州在2020年开放周边地区限购,降低了入户门槛一系列举动有很大的关系。

上海则滞后一个季度,动力是“城内拆迁”和“放宽大学生落户”。

但是北京呢?积分落户每年不到一万人,大学毕业生南下趋势明显,为什么房价还是涨了?这一轮北京房价上涨更多是货币放水推动资产价格上涨吴敬琏老先生曾说:“房价高的根本原因就是货币超发。”

从上图可以看到,M1和M2之间的剪刀差收窄,说明越来越多的钱游离出了银行体系,可能带来新一轮的资产上涨

M2一直被视为房价的风向标

每轮房价大涨时,M2也在高点,M2与房价呈现正相关。

房价就是个货币现象,尤其是一线城市的房价。

原因很好理解,货币贬值,物价上涨,买房为了抗通货膨胀,达到资产、财富的保值增值。

例如2007年、2009年-2010年、2013年、2015年-2017年,M2上升,房价也同步上涨。

但每一轮大放水的过程,都是财富分化加剧的过程,归根结底是富人的狂欢大周期来临,北京豪宅率先回暖,也体现了这一点。

北京有着全国人数最多的富豪,在全球大放水的驱动下,北京的豪宅很抢手。

结果就是阶层化、圈层化越发加重,富者越来越富。

所以说,北京核心地段的二手房涨了,但不一定和你有关。十年以后,有的盘涨2万,有的盘涨几百块,有的盘甚至还会跌破发行价。大部分刚需的财富终究是纸面上的数字,你只有一套房子,它再值钱你也没法卖掉变现,更不要提上不了车的“穷人”。

3

警惕个人贷、经营贷放宽

二手房跳涨 ,也需要有人接盘,否则不过是纸面富贵。

人越来越少了,合格的韭菜不够割了,那就放宽要求,给他们更便宜的利率,开高杠杆进场

近期一些抵押贷、经营贷、信用贷又窜入了楼市中,而且还打出了低利率的诱惑,部分中介机构还向购房者明里暗里地推荐抵押贷、经营贷。

其实早在2017年北京市的银监、住建部门就已经明确,这违反了住房信贷政策,存在很大的金融风险,是必须禁止的。

来源:市界

经营贷本来是为了缓解中小企业融资难的,借款人通过房产抵押等担保方式,获得低息的银行贷款,用于企业和个体工商户的经营需要。贷款额度大,时间长,个别银行甚至能提供30年的经营贷。

这本是用于服务实体经济的钱,却在一番骚操作之后再次流入楼市

经营贷利率非常便宜。2020年主流房贷利率最低的城市是上海、银川、哈尔滨、大连、石家庄、广州、昆明、厦门,均为5.25%。但经营贷却比最低房贷利率还要低,有银行给出的经营贷利率最低为3.85%。做这种生意正是那些小型的房产中介。

他们帮凑不够首付的购房者包装公司(大概1万元),操作贷款,从中收取套现费。如果办理一笔200万的经营贷,中介可以获得4000-5000的套现费。可由于禁不住诱惑的人多,也可以薄利多销。

银行确实明令禁止将经营贷用于购房,一旦查出违规使用,银行就会提前收回全部贷款。到时候购房人恐怕要寻找其他不合法的方式凑齐还款,拆东墙补西墙,财务状况更加恶化。

但无论后期风险如何,中介都可以稳赚不赔,可谓是一本万利的好生意。

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现在大家想想,成天鼓吹房价普涨,快来买房的都是谁呢?

须知道,任何言论都有立场

真正的富人买房决策,都是闷声发大财。他们绝不会是微信群里最活跃的那一个,也不是炒房大V文章的积极转发者。

那些呼号声音最大的,是中介。

他们搜罗看涨的蛛丝马迹,为富人寻找接盘侠,自己也分一杯羹而已。

房地产发展到今天,其实处境挺难的。房企和中介都想把房子出清,买房闭眼赚的时代也早就过去了。

购房人要学会管理好自己的预期,不要被炒作和过度渲染误导才是。

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