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上海调控政策正式落地!楼市想熄火?难!

  • 来源:互联网
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  • 2021-01-23
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昨晚,上海市八大部门联合发布“关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见”,标志着上海房地产新一轮调控政策正式落地。

前天上海关于《闵行区房管局会议纪要》调控文件辟谣之后,正式调控文件今日面世!

这次调控文件重点如下:

1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

3、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

4、完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

5、严格规范房地产市场经营秩序。严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

6、加快推进旧区改造、“城中村”改造等城市更新改造项目。加快推进中心城区成片二级旧里以下房屋改造,积极开展“城中村”改造,确保征收安置房源供应。

7、完善土地市场管理。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。

上海楼市调控政策,从需求端到供应端,来了一套组合拳,将炒房客往死里打。

首先,从需求端打击假离婚买房、提高增值税免征年限、严防违规信贷流入房地产,抑制投机需求,增长二手房流动周期。

其次,整治供应端,处理捂盘惜售、人为制造市场紧张的卖房者。

最后,增加土地供应,来解决市场供需矛盾,降低房价上涨预期。

楼市过热必有调控,可见楼市调控政策通常是滞后于市场风向的。这次上海该涨的地方涨的也差不多了,调控政策正当其时。

在这里要说一个观点:上海楼市不会因为楼市调控而熄火!

接下来,让我来为大家详细分析。

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上海楼市,其实不是最近才火的。这一轮上海房价上涨行情,要追溯到去年10月,一直延续到现在,风头正劲。

去年10月,有购房者在上海大虹桥板块买房时,就遇到二手房房价跳涨情况。6天,房价跳涨60万!

最近市场上依旧有上海二手房跳涨的消息,不排除业主在试探市场。

从2020年全年二手房成交情况看,11月和12月是两个爆发月,都达3万套以上,行情明显回暖。

如今,某绿中介上上海二手房挂牌量约3.4万套。假设这家龙头中介占上海二手房市场百分之五十,上海可售二手房也不到7万套。

按照3万套+/月的去化速度,上海二手房库存卖不够两个月,明显供不应求。

供不应求的结果就是房价上涨。

二手房价上涨,进一步扩大限价新房的套利空间,导致新房认筹热潮,日光盘频现。

图源:真叫卢俊

12月上海新房供应、成交和认筹套数都有增加,大幅增加的是认筹数量,表明进场买房的人数异常增多,刚需买房中签难度加大了。

实际上成交量尚未大于供应量,这说明少数新楼盘套利空间比较大,吸引不少人积极参与抢房摇号。一些地段不佳的楼盘,没太多人愿意买。

图源:楼市独家

上海热门大虹桥,认筹比超高,项目日光、千人摇号抢房。

虽然2020年上海宅地供应面积和2019年基本持平,大约为762万平方米,但是开发商在冷淡市场中,推盘的积极性不高。

2020年推盘量不及2016年三分之一,间接加大新房供需矛盾。

图源:GlassEye

上海楼市行情,主要还是需求驱动。

首先,去年985高校毕业生直接落户政策,为上海抢来不少人才,人口呈增长态势。这不仅影响了市场供需,还影响了楼市预期。

图源:越女事务所

房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。现在市场上许多人买房,直接跳过短期中期,只要有新增人口就是楼市利好,开始炒作了。

其次,上海2016年初开始5年限购,2021年会释放一批达到5年社保需求的购房者,拥有购房资格的人增加,这属于市场正常需求。

最后,上海旧改拆迁人群成为楼市助推力量。据同策研究院数据,2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。

因此,上海楼市行情好,实实在在是供应跟不上需求。当然可能也有炒房气氛组在,毕竟是魔都。

供不应求的市场就会发生什么呢?参考去年深圳楼市乱象:天价茶水费、双合同、违规经营贷、假离婚买房

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