干货:标准化前提下全装修体系建设分享

2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给房地产及全精装产业带来了空前巨大的冲击，疫情过后，人们对住房的需求动向发生了哪些变化？全精装产业链上下游企业又该如何应对？如何让全精装住宅产品真正实现高效率、高标准、高质量和高客户满意度？无疑已经成为房地产及全精装产业链同仁当下最关注的问题。

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4月19日，中经联盟-全精装成品房专委会特邀汇铭精装董事长胡冶明先生，通过线上直播分享的形式，从“新冠肺炎疫情对房地产及全精装产业发展带来的影响”、“标准化前提下精装住宅项目的管控要点”，以及“标杆房企对精装住宅项目运作模式的演变”三个方面，深度解读了其对于标准化前提下全精装体系建设的智慧与思考，课程梗概如下：

01新冠肺炎疫对房地产及全精装产业发展影响的思考

胡冶明先生表示，疫情对房地产业行业的影响是暂时的，要对未来充满信心，行业的基本面没有改变，房地产仍旧是国民经济的压舱石。

目前，全国各地相继出台政策全力支持复工，一手抗疫情 一手抓经济，在严控疫情的同时努力发展经济，已经成为当下的主旋律，作为企业，要对未来市场充满信心。

赛拉维发起的《助家战“疫”大调查》结果显示，56%的调查对象认为换房才能改善现状，高达52%的客户在疫情期间萌生了置业计划。

出于对突发疫情的考虑，以后买房，你会比以前更侧重考虑什么样的房子?

在胡冶明先生看来，疫情过后大家感情上对家的需求更加迫切，会有更多的人想买一套属于自己的房子，鼓励房地产开发及买卖的相关政策也将陆续出台，开发企业需要重新考虑小区整体规划、物业配套措施的配置方面的问题。

对于购房者来说，疫情过后，改善型住房和大户型将更受欢迎，同时，通风和采光的效果如何、能否有效遏制气溶胶对病毒的传播、室内格局与活动区域设置是否合理、是否有足够的家庭活动空间和办公空间、居住健康能否得到保证，都将是购房者关心的问题，基于购房人的关注点变化，开发企业必须要重塑住宅类产品的价值。

这次疫情对整个全精装产业链上下游企业也带来了重要影响。首先，在设计方面，含括景观设计、室内设计，建筑设计在内，未来将会有更大的需求；其次，公共卫生健康的建筑需求将有所提升，此外，精装材料设备将迎来更新迭代；最后是买房人需求与开发商项目存在需求信息不对称的问题将更加被重视。

最后胡冶明先生强调，纵观全国范围内的住宅产品，特别是全精装住宅产品，做的比较好的，其开发企业一般都是有产品情怀的，在开发过程中不能只追求规模，不注重品质，也不能只注重品质，而不考虑盈利，希望开发商能够找到一个比较合适的一个平衡点。

02未来怎样才能做好全精装

与毛坯房相比，全精装工程更加繁琐、细节更加复杂，质量也缺乏保证机制，交付及投诉的情况时有发生，全精装行业仍然面临着诸多问题亟待解决，针对新冠肺炎疫情及客户的需求，未来怎样才能做好全精装呢？胡冶明先生从项目定位、设计管理、合约及采购、批量施工、售后维保五个阶段，对当下全精装住宅管控难点和痛点问题进行了精彩分享。

胡冶明先生认为，在项目定位阶段的管控要点主要有七方面，具体包括内部的项目可行性研究及项目开发计划书、市场和客户以及产品定位、精装住宅产品细化建议、项目实施具体措施、开发项目的投资估算、项目的税务筹划及财务成本分析，以及项目投资收益结论分析。

在项目的设计管理阶段，要做好全精装项目的设计、“三轮叠图”、“四轮叠图”的管理、专项设计前置和部品的二次深化设计、设计深度（成本）管控、设计阶段的目标成本控制，并做好设计阶段的样板先行，同时将材料、部品与后期批量招标采购紧密结合。

想要实现项目合约及采购阶段的合理管控，则必须做好全精装项目的合约规划、精细化成本控制、设计阶段对项目目标成本的控制、合理分工、合理的采购方式以及全精装项目的供应商管理库。

在精装项目批量施工阶段，要重点关注以下八个方面，分别是：营销、招标、实体楼层样板房的三重打造、停歇点检查、土建总包的施工管理、批量施工的施工组织设计管理、批量施工的交接、项目启动会、第三方飞检及第三方抽验，同时内部要实现三次以上的验收，并聘请第三方陪验、交付、售后维保。

针对售后维保阶段，想要最大程度避免被业主投诉，必须建立完善的售后服务系统，同时在成立属于开发商内部管理的售后工程维修中心的基础上，要及早确认签约专业的第三方维保单位，并认真做好入伙交付后最关键三个月的售后服务工作，还要建立售后保修服务管理标准及技术标准、成品保护标准及各种维修内容的维修时限。

胡冶明先生认为，没有这五个管控体系做支撑，做精装总承包的管理难度将非常大。装修单位是承上启下的角色，无论什么样的营造方式，一定要有精装总承包的心态，此外，必须让成本的管理贯穿整个项目定位、设计管理、资源整合、施工管理和售后服务维保的全过程。

03标杆房企对全精装住宅项目运作模式的演变和改变

房企对全精装住宅项目运作模式近些年发生了怎样的演变？针对这一问题，胡冶明先生结合全精装住宅的过程管控，深度剖析了全精装住宅项目运作模式所经历的五个发展阶段。

胡冶明先生认为，全精装住宅项目运作模式从最早的精装2.0初级阶段，过渡到精装2.0高级阶段，再发展为精装3.0阶段，并不断进化为EPC委托代建模式和当前的精装4.0阶段，这五个阶段分别对应的是开发商引导型、开发商集成型、开发商与家居连锁系统供应商合作型、专业公司管理型，以及专业化C2B定制的C2M、C2F模式。

疫情过后，全精装住宅项目的运作模式将再次升级，开发商将转型成住宅美好家居生活场景营造者，居家生活运营商、服务商。

结语

本场活动中，胡冶明先生总结了全精装行业在疫情中的思考及全精装项目的5大难点问题，并根据自己多年的实操经验提出了对应解决方案，对于房地产及全精装行业从业者极具参考和借鉴价值，由于篇幅有限，想要深入学习，欢迎扫码回看胡冶明老师直播的完整课程。

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全精装住宅是我国住宅业未来发展的趋势，无论是开发企业、装饰企业、施工单位、材料部品供应商，都将面临一场重塑行业格局的变革，企业应及早抓住这一市场机遇，提早布局并持续深耕学习，早日实现改善人居环境、提高健康水平的行业愿景，并推进住宅全精装向高品质、高质量地发展。